Con la sentenza n. 9839 del 14/04/2021, in tema di condominio e ripartizione di spese condominiali, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dettato alcuni importanti principi, in particolar modo riguardo alla distinzione tra delibere assembleari nulle ed annullabili.
Differenza tra nullità ed annullabilità
L’argomento è da tempo dibattuto, poiché il codice civile non elenca una casistica specifica, ma indica i principi generali in materia: nei casi di nullità, il condomino che ritiene di essere stato danneggiato dalla decisione può agire in qualsiasi momento e chiedere che vengano adottati i provvedimenti opportuni nel suo interesse.
L’annullabilità della delibera, ai sensi dell’art. 1137 c.c., può essere fatta valere, invece, solo impugnando la delibera – cioè opponendosi ad essa tramite ricorso in Tribunale – entro 30 giorni dalla sua adozione o, nel caso in cui il condomino fosse assente, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale d’assemblea.
Le Sezioni Unite
Secondo le Sezioni Unite, in tema di condominio negli edifici sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, o all’ordine pubblico, o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 c.c.
Ripartizione delle spese condominiali
La sentenza fa il punto, in particolare, sulle delibere riguardanti la ripartizione delle spese condominiali, affermando che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario.
Sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni, adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie e norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c..
Art. 1123 c.c.
L’art. 1123 c.c., in proposito, stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”; se, invece, si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
L’errore di calcolo nella ripartizione delle spese condominiali, siano esse desumibili o meno dal bilancio e/o dal consuntivo, oppure semplicemente deliberate, integra, pertanto, un vizio di annullabilità, che può essere fatto valere impugnando la delibera nei 30 giorni dall’adozione o dalla comunicazione della stessa.