Pagare le spese condominiali non è solo un dovere, affinché l’amministratore possa sostenere le spese ordinarie e straordinarie del condominio, ma è anche un obbligo ben preciso.
Quando il debito accumulato è eccessivo, l’amministratore può mettere in campo ogni azione necessaria per il recupero delle spettanze e nel caso di presenza di un terzo creditore - laddove sia impossibile recuperare i soldi - la cifra può essere suddivisa tra gli altri condòmini.
La materia è molto complessa e delicata, pertanto, anche quando si acquista un immobile bisogna stare attenti perché, in alcuni casi, il nuovo proprietario può essere obbligato al pagamento delle quote arretrate.
Spese condominiali non pagate: scatta la messa in mora
Se un condòmino non paga regolarmente le quote condominiali, l’amministratore in prima battuta lo dichiara moroso e avvia le procedure per il recupero bonario della somma, concordando le modalità di pagamento. In alcuni casi, trattandosi di un’intesa tra le parti, il debito può essere pagato in un’unica soluzione o in più rate.
La messa in mora viene comunicata per mezzo raccomandata o Pec e successivamente ci si accorda su modalità, tempi e modi di rientro del debito. In caso di mancata risposta, l’amministratore può procedere con i solleciti di pagamento, che dovranno essere comunicati sempre a mezzo raccomandata o posta elettronica certificata e, infine, con una diffida.
Tuttavia, se la cosiddetta procedura di recupero bonario non dovesse sortire gli effetti sperati, l’amministratore può spingersi oltre e attivare procedure più ‘‘aggressive’’.
Arriva il decreto ingiuntivo
Se messa in mora e solleciti vari non dovessero essere sufficienti, l’amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo. In questo caso, la procedura è molto più complessa.
L’amministratore, infatti, dovrà rivolgersi direttamente a un giudice che, dopo aver valutato la situazione debitoria e le azioni precedentemente messe in campo per l’accordo bonario, può accogliere la richiesta rendendo il decreto esecutivo: un atto che dovrà essere notificato entro 60 giorni al debitore.
Con un titolo esecutivo tra le mani, il creditore (l’amministratore per conto del condominio) avrà facoltà di agire esecutivamente su tutti i beni presenti e futuri del debitore.
Il debitore, invece, avrà 10 giorni di tempo per presentare un'opposizione al precetto, cercando di “bloccarne” l'efficacia, prima che il creditore possa iniziare a pignorare i beni. E proprio il pignoramento dei beni è il passo successivo.
Si rischia anche il pignoramento
Qualora il condòmino continui a non pagare, l’amministratore forte anche del titolo esecutivo ottenuto dal tribunale, può promuovere il pignoramento dei beni mobili del condòmino, con lo scopo di rientrare della somma che si è accumulata nel corso degli anni.
È prevista, inoltre, la fattispecie del pignoramento presso terzi con il blocco di stipendi, pensioni o conti correnti, attraverso il prelievo diretto delle somme necessarie. In caso di somme considerevoli, vi è la possibilità del pignoramento immobiliare: il creditore può richiedere la vendita forzata dell’immobile di proprietà del moroso.
Se non si riesce a rientrare del debito, il problema potrebbe anche ricadere sugli altri condòmini. In particolare, nel caso di un terzo creditore (es. una ditta che ha effettuato lavori di ristrutturazione all’edificio), il debito del condòmino moroso sarà suddiviso tra tutti gli altri condòmini in proporzione alle rispettive quote millesimali. Bisogna precisare che molti condomìni creano fondi di garanzia per affrontare queste evenienze.
Spese condominiali: attenzione anche quando si compra casa
Occhi ben aperti anche quando si acquista un nuovo immobile. Ai sensi dell'art. 63 del Codice Civile, infatti, il nuovo proprietario sarà responsabile solidalmente con il vecchio per il pagamento delle spese ordinarie relative all'anno in corso e a quello precedente alla vendita.
Se invece si tratta di spese straordinarie, deliberate prima del rogito, l'onere ricade sul proprietario che era titolare dell'immobile al momento della delibera condominiale. Sempre il Codice Civile fa riferimento ai termini di prescrizione sul diritto di recupero delle spese condominiali che sono di 5 anni, che diventano 10 anni in caso di spese straordinarie.