Le azioni a difesa della proprietà, chiamate anche “petitorie” , sono strumenti giuridici utilizzati per la tutela del diritto di proprietà e degli altri diritti reali.
A differenza delle azioni possessorie che mirano a proteggere il possesso indipendentemente dalla titolarità del diritto, le azioni petitorie presuppongono un accertamento della proprietà o di un altro diritto reale e offrono quindi ai legittimi proprietari la possibilità di ottenere un pieno riconoscimento della loro situazione giuridica e la corrispondente tutela contro eventuali pretese altrui.
Gli articoli 948, 949 e 950 c.c. disciplinano rispettivamente l'azione:
- di rivendicazione;
- negatoria;
- di regolamento di confini e apposizione di termini.
Cos'è l'azione di rivendicazione?
L'azione di rivendicazione consente al proprietario di un bene di chiedere al giudice il riconoscimento della proprietà e la conseguente restituzione del bene, qualora esso si trovi nella disponibilità di un soggetto che ne contesti il diritto. L'azione può essere promossa dal proprietario, anche se non detiene il bene, contro chiunque lo possieda o lo detenga senza titolo. L'onere della prova, in questi casi, grava su chi agisce in rivendicazione, il quale dovrà dimostrare il proprio diritto con documentazione e prove sufficienti.
La particolarità dell'azione di rivendicazione è che essa non è soggetta a termini di prescrizione, poiché il diritto di proprietà è imprescrittibile. Un esempio classico di rivendicazione si verifica quando il proprietario di un immobile scopre che un terzo, senza alcun titolo valido, lo occupa o lo utilizza.
Occorre tuttavia fare attenzione al caso in cui il bene sia stato posseduto da terzi per un periodo sufficiente a diventare proprietario di un immobile per usucapione,in quanto, in questo caso, l'azione potrebbe risultare inefficace.
Cosa cambia tra azione di rivendicazione e sfratto?
L'azione di rivendicazione, come detto, mira non solo al recupero del bene, ma anche al riconoscimento della proprietà. Quest'ultima richiede la prova del diritto e segue un procedimento ordinario, che può essere lungo e complesso, poiché implica la valutazione approfondita delle prove.
Al contrario, lo sfratto è una procedura più rapida e semplificata che viene avviata quando un inquilino non rispetta i termini di un contratto di locazione, ad esempio per mancato pagamento del canone o per scadenza del contratto. Lo sfratto si applica quindi solo a beni concessi in locazione, ove il locatore cerca di ottenere il rilascio dell'immobile da parte del conduttore seguendo un rito sommario e, una volta accertata la violazione delle clausole contrattuali, può concludersi con l'intervento dell'ufficiale giudiziario per la liberazione dell'immobile.
In cosa consiste l'azione negatoria?
L'azione negatoria ha invece lo scopo di tutelare il proprietario da pretese altrui che limitano o contestano il suo diritto di proprietà. Tale azione si utilizza quando un terzo rivendica diritti reali o personali sulla proprietà, che il proprietario considera inesistenti o ingiustificati. L'obiettivo dell'azione negatoria è quello di ottenere una pronuncia che accerti l'inesistenza del diritto vantato da altri e ristabilisca la pienezza del diritto di proprietà del soggetto attore.
Affinché questa azione possa essere esperita, il proprietario deve quindi dimostrare l’esistenza di atti di turbativa o contestazioni da parte di terzi. Un esempio tipico è il caso in cui un vicino sostiene di avere una servitù di passaggio su una proprietà, ma il proprietario contesta tale pretesa e chiede al giudice di accertare l'inesistenza del diritto di servitù. Anche in questo caso, come per l'azione di rivendicazione, non vi sono termini di prescrizione per far valere l'azione negatoria.
Qual è il procedimento che si deve utilizzare?
Tutte le azioni petitorie devono essere introitate col processo di cognizione, oggi sia nelle forme del giudizio semplificato che ordinario. L'attore dovrà presentare una domanda al Tribunale competente, fornendo tutte le prove necessarie per dimostrare il proprio diritto di proprietà o l'inesistenza del diritto vantato da terzi. Il giudice, dopo aver valutato le prove e le argomentazioni delle parti, emetterà poi una sentenza che può accertare il diritto di proprietà, ordinare la restituzione del bene o stabilire con precisione il confine tra due proprietà.
La decisione del giudice può anche prevedere, ove domandato dal ricorrente, il risarcimento dei danni qualora la turbativa o la privazione del bene abbia causato un danno al proprietario.