Cos'è il diritto di proprietà?
Il diritto di proprietà è definito dall'art. 832 c.c. il quale sancisce che “il proprietario ha diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.”
Il codice civile non fornisce una definizione precisa del concetto ma si limita a ad individuare i poteri e gli obblighi che fanno capo al legittimo titolare il quale ha:
- la facoltà di godere, ossia usufruire della cosa per soddisfare i suoi bisogni personali;
- l'attitudine a disporre, quindi di trasferire ad altri la proprietà o concederne ad altri il diritto di godimento a titolo oneroso o gratuito;
- la pienezza del diritto ovverosia che nei limiti di quanto previsto dalla legge e senza danno per altri può fare della cosa ciò che vuole;
- esclusività e quindi la possibilità di escludere chiunque da qualsivoglia ingerenza.
In cosa consiste la "nuda" proprietà?
Il diritto di proprietà si realizza e manifesta con tutte le attitudini di cui sopra. Quando tuttavia su quello stesso bene gravano dei diritti reali minori di godimento riconosciuti ad altri soggetti, come ad esempio l'usufrutto o l'enfiteusi ecco che la proprietà del bene si qualifica come “nuda”.
Il pieno ed assoluto esercizio del diritto al godimento e di quello di percepire i frutti della cosa viene dunque, o meglio trasferito temporaneamente, al titolare del diritto reale minore.
Quanto può valere la nuda proprietà?
Il valore economico della nuda proprietà si conteggia su due parametri principali:
- il valore della piena proprietà dell’immobile;
- l'età del titolare del diritto reale minore che grava sulla proprietà, ad esempio l'età dell'usufruttuario.
Per calcolare il valore della nuda proprietà occorre partire dal valore della piena proprietà detraendo poi il valore del diritto reale minore che vi grava, il quale, a sua volta, è conteggiato su delle tabelle di coefficienti che variano in base all'anzianità del proprietario di tale diritto. Ad esempio, nel caso in cui l'usufruttuario avesse un'età compresa tra 64 e 66 anni, il valore dell’usufrutto sarebbe di circa il 50%.
All'avanzare dell'età aumenta in modo direttamente proporzionale il valore della nuda proprietà per ovvie ragioni.
A questo proposito si rileva che risulta comunque opportuno esaminare il singolo caso di specie in quanto spesso su detti coefficienti insistono anche altri parametri minori da valutare con attenzione.
Quali sono le imposte a carico del nudo proprietario?
L'usufruttuario è tenuto, per tutta la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Parimenti le imposte come IMU, TASI e IRPEF sono a carico del detentore dell’immobile, ossia di pertinenza dell’usufruttuario, rimanendo a carico del nudo proprietario solo le imposte indirette secondo aliquote ordinarie e su una base imponibile ridotta per la decurtazione del valore dell’usufrutto secondo le tabelle allegate di cui alla normativa.
All’inizio e alla fine dell’usufrutto i carichi fiscali si ripartiscono tra nudo proprietario e usufruttuario proporzionalmente al diritto di ognuno secondo i parametri che seguono:
- per le imposte indirette, l'acquirente della nuda proprietà le paga le imposte secondo le aliquote ordinarie ossia se prima casa il 2% sul prezzo o valore catastale ovvero il 9%;
- il titolare della nuda proprietà non è tenuto a dichiarare il bene nella denuncia dei redditi.