Complice l’innalzamento dei prezzi delle case, l’istituto della “nuda proprietà” - fino a qualche tempo fa poco esplorato in Italia - si sta pian piano ritagliando una fetta di mercato importante.
L'andamento dei prezzi nel mercato immobiliare
Secondo le stime preliminari, nel terzo trimestre 2024, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento è aumentato dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e del 3,9% nei confronti dello stesso periodo del 2023 (era +2,9% nel secondo trimestre 2024.
Un trend che si preannuncia costante anche in questo primo trimestre del 2025; ecco quindi la crescita degli acquisti in nuda proprietà che, soprattutto in caso di investimento, possono essere particolarmente vantaggiosi.
Entriamo dunque nel dettaglio dell'istituto giuridico, per capire di cosa si tratta, come si acquista e quali sono le spese che comporta.
Cosa si intende per nuda proprietà?
La nuda proprietà è un istituto giuridico con il quale si acquista, a titolo oneroso o gratuito, la proprietà di un bene immobile anche se sussiste, sul medesimo bene, un diritto reale di un altro soggetto (generalmente usufrutto, uso e abitazione).
Tra gli esempi più classici c’è la compravendita di un immobile tra genitori e figli o la donazione a un erede. In questo caso, molto spesso, il figlio acquista la nuda proprietà, avendo su di essa un diritto reale ‘‘maggiore’’, mentre i genitori conservano il diritto di abitarvi, diritto reale ‘‘minore’’.
Solo quando il diritto reale ‘‘minore’’ si è estinto, la nuda proprietà diventa piena, ovvero si riespande. In questo modo il proprietario acquisisce tutti i diritti sull’immobile.
Diritti e doveri del nudo proprietario e dell'usufruttuario
I diritti del nudo proprietario sono gli stessi che ha ogni proprietario di un immobile, ad accezione del diritto di abitarvi sino a quando il diritto reale ‘‘minore’’ non si è completamente estinto (es. morte degli usufruttuari).
Ben diversi, invece, sono i doveri. Il nudo proprietario, infatti, deve:
- adempiere alle riparazioni straordinarie del bene (ex art. 1005 c.c.);
- assolvere i pagamenti che gravano sulla proprietà del bene (es. contributi straordinari di miglioria);
- concorrere con l'usufruttuario alle eventuali spese di lite che riguardano contemporaneamente proprietà e usufrutto.
Tuttavia, questi accordi possono essere anche presi precedentemente all’atto della donazione o della compravendita della nuda proprietà.
Chiaramente l’usufruttuario, a fronte del diritto abitativo, dovrà contribuire al pagamento delle imposte sugli immobili e provvedere in via autonoma al sostentamento delle spese ordinarie di manutenzione dell’immobile, oltre che a tasse e tributi come Imu e Tari.
Nudo proprietario e usufruttuario: la suddivisone delle spese
Sulla divisione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario interviene la giurisprudenza.
In particolare, l'usufruttuario ha la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, spettandogli l'uso e il godimento della cosa.
Sono, invece, riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, in quanto afferiscono alla nuda proprietà (Cass. 6 novembre 2015 n. 22703).
Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà
Il primo importante vantaggio quando si acquista una nuda proprietà è sicuramente quello di ottenere un prezzo vantaggioso. Secondo gli operatori del mercato immobiliare, infatti, l’acquisto di una nuda proprietà – a parità di tipologia di immobile – può garantire un risparmio fino al 40%.
Altro vantaggio è il non dover pagare l’Imu, che spetta al titolare di un diritto reale di godimento, quale l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi, la superficie (art. 1, comma 743 della L. n. 160/2019).
Ultimo e non trascurabile vantaggio è la riduzione delle imposte sull’acquisto che sono generalmente più basse.
Tra gli svantaggi, invece, c’è l’impossibilità di utilizzo del bene immobile fino all’estinzione totale del diritto reale. Questo può avvenire o per scadenza naturale di un contratto (accordo precedentemente sottoscritto tra le parti) o per morte del titolare del diritto reale minore.