Cos'è il frazionamento immobiliare?

Come si fraziona un immobile e quali sono i vantaggi

La suddivisione di un immobile è un'operazione che consente di dividere una proprietà in due o più unità separate e distinte di entità minore rispetto a quella iniziale. Questo processo è considerato l'opposto della “fusione”, che invece mira a unire immobili distinti per formarne uno più grande.

Negli ultimi anni si è verificato un incremento del fenomeno, in forza dei suoi molteplici vantaggi, tra cui:

• la facilitazione della successione, in quanto la divisione di un appartamento può permettere a due o più eredi di utilizzare parti dell'immobile senza dover cedere o vendere l'intera proprietà all'altro;
• una migliore fruizione tramite i contratti di locazione poiché, suddividendo l'immobile, si può mettere a reddito una parte di un immobile, mantenendo al contempo l'autonomia abitativa dell'altra porzione;
• in caso di compravendita, il frazionamento dell'immobile può in ipotesi rivelarsi vantaggioso, dal momento che generalmente aumenta il valore delle singole unità realizzate (si pensi alle grandi città, dove gli appartamenti più piccoli sono molto richiesti);
• la suddivisione consente anche di destinare una porzione dell'immobile ai propri figli, genitori o altri familiari, garantendo loro una residenza indipendente.

Quali sono i diversi tipi di frazionamento?

L'operazione di frazionamento di un immobile può riguardare diverse tipologie di proprietà, come appartamenti, uffici o immobili commerciali. Considerata la complessità tecnica dell'operazione, esistono norme specifiche che regolano questa pratica, la quale potrà essere a carattere di:

• frazionamento catastale, ovvero la registrazione della suddivisione dell'immobile presso il Catasto Immobili e Terreni, assegnando a ciascuna porzione un nuovo subalterno per identificare l’unità sulla mappa catastale;
• frazionamento urbanistico, che, invece, riguarda le modifiche effettivamente apportate alla struttura edilizia per dividere l'immobile.

Come si concretizza il frazionamento?

Per procedere con il frazionamento di un immobile, è indispensabile coinvolgere un tecnico professionista, al quale spetterà la preliminare verifica della fattibilità dell'operazione ma anche la conformità urbanistica e catastale attuale dell'immobile. Successivamente, occorrerà notificare al Comune l’intenzione di procedere al frazionamento attraverso la presentazione della CILA. Nel caso invece di cambiamenti anche nella destinazione d'uso o interventi strutturali significativi sui solai e/o sui muri portanti, è richiesta la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), più "complessa" rispetto alla CILA. Tale passaggio è fondamentale per ottenere i relativi attestati di conformità urbanistica e catastale, che sono indispensabili per garantire la coerenza tra le mappe urbanistiche e catastali e lo stato attuale dell'immobile, ma anche e soprattutto, per non incorrere in sanzioni.

Dopo queste fasi sarà possibile avviare i lavori e le attività edilizie necessarie per il frazionamento. Al termine dei lavori, si deve da ultimo presentare il certificato di collaudo.

Quali sono i costi da affrontare per procedere a un frazionamento?

Il costo di un frazionamento immobiliare può variare notevolmente in base a diversi fattori, i più importanti dei quali possono essere così riassunti:

• essendo l'attività a carattere particolarmente tecnico, uno dei costi principali è rappresentato dal professionista (ingegnere, architetto o geometra), il quale si occuperà della supervisione dei lavori e della presentazione dei documenti necessari;
• tasse e oneri dovuti al Comune per la presentazione della CILA o SCIA possono variare a seconda del Comune e dell'entità dei lavori;
• il costo dei lavori necessari per il frazionamento, i quali mutano in modo significativo in base alla quantità e alla qualità dei lavori. Maggiori saranno le opere, più alti saranno i costi dell'impresa edile, idraulica o elettricista;
• il certificato di collaudo ha un valore da determinare di volta in volta, anch'esso al variare dell'operazione.

In totale, potrebbe essere ragionevole ritenere che il costo per un frazionamento di un immobile possa oscillare da un minimo di circa 7.000-8.000 euro fino a superare i 30.000 euro.