L'usucapione, anche denominata “prescrizione acquisitiva”, è un particolare modo di acquisto della proprietà conosciuto sin dal tempo ormai passato del diritto romano.
Secondo tale istituto, se il proprietario di un determinato bene lascia che il possesso perduri nelle mani di un soggetto terzo ed estraneo, l'usucapione permette che la situazione di fatto possa trasformarsi in una di diritto, in genere di proprietà.
Affinché possa concretizzarsi l'usucapione occorrono i seguenti requisiti, ossia che il possesso del bene da parte del soggetto terzo dovrà essere:
- pacifico, senza violenza;
- pubblico, manifestato pertanto in modo non clandestino;
- non equivoco, ovvero posto in essere senza porre in essere atti contraddittori (come ad esempio chi prende una cosa, poi la restituisce al legittimo proprietario e di nuovo la riprende);
- continuo, quindi nel tempo mai interrotto dimostrando in modo inequivocabile che il possessore si è comportato esattamente come se fosse il proprietario del bene.
Una volta sussistenti tutti i presupposti di cui sopra, il solo decorso di un determinato periodo di tempo (differente a seconda che si tratti di usucapione ordinaria, abbreviata per cui si aggiunge anche la buona fede come requisito), fa sorgere il diritto in capo a chi usucapisce quel determinato bene.
Quali sono i tempi per diventare proprietario di un immobile per usucapione?
Per quanto riguarda l’usucapione “ordinaria” immobiliare, oltre ai requisiti menzionati in ordine alle qualità del possesso, l'art. 1158 c.c. stabilisce che “la proprietà si acquisti in virtù del possesso continuato per venti anni” dal momento in cui, per l'appunto, si inizia a possedere.
Il termine può tuttavia ridursi a dieci anni in presenza di determinate ulteriori condizioni. Tali ipotesi ricorrono quando il possessore ha acquistato il bene in buona fede (quindi nella piena inconsapevolezza) da chi non ne era proprietario, ma in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (ad esempio, un contratto di compravendita o una donazione ma con chi, in realtà, non era il vero proprietario). Il termine decorre dal momento in cui l'acquisto è stato trascritto in conservatoria.
Come si prova l'usucapione?
I mezzi di prova che occorre portare per sostenere una domanda di usucapione sono in genere i testimoni che dovranno essere escussi sulle circostanze essenziali per la realizzazione dell'usucapione (che il possesso è stato pacifico, ininterrotto, non equivoco etc).
Del pari ove l'attore fosse in possesso di eventuale documentazione tecnica (nello specifico per quanto riguarda l'usucapione abbreviata) questa dovrà essere prodotta in giudizio.
E' possibile l'usucapione di bene indiviso?
Con l’ordinanza n. 30765/2023 la Corte di Cassazione si è pronunciata sul particolare caso dell'usucapione con particolare riferimento all’ipotesi in cui la domanda abbia ad oggetto una porzione di bene indiviso, in comproprietà tra più soggetti.
Richiamando un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, la Corte rammenta che risulta possibile per un comproprietario in possesso del bene comune usucapire la quota degli altri comunisti, occorrendo tuttavia che questo estenda il possesso sul bene per intero in modo esclusivo, dimostrando di averlo posseduto come proprietario e non quale semplice “comproprietario”.
La Corte aggiunge inoltre che, in tema di compossesso, il godimento esclusivo del bene comune da parte di uno dei compossessori non legittima di per sé l'esercizio del possesso potendosi interpretare come la conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri contitolari.
Ai fini dell’usucapione occorre quindi la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa comune da parte dell'interessato, attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui, con onere della relativa prova a suo carico.