Cosa sono le servitù prediali?
Le servitù sono diritti reali minori che implicano l’esistenza di due fondi distinti, uno nominato “servente”, su cui si impone un vincolo e l'altro “dominante”, che ne beneficia. L’art. 1027 c.c. le definisce come un diritto in capo al proprietario (di quest'ultima tipologia di fondo) di ottenere una specifica utilità da esercitare sul servente.
Sussistono due condizioni fondamentali per la loro esistenza:
- la “vicinitas” dei fondi, ossia la loro prossimità;
- l’utilità oggettiva che deve riguardare il fondo servente nella sua destinazione concreta, non come vantaggio soggettivo del proprietario. Un esempio è la servitù di passaggio per un canale d’irrigazione che serve un fondo agricolo adiacente.
In quanto diritto su cosa altrui, la servitù può essere esercitata solo da chi non è proprietario, poiché non si può avere una servitù sul proprio bene. Proprio per tale motivo, la servitù richiede sia due fondi distinti, anche in caso di comproprietà, che due soggetti differenti oltre alla duplicità di beni, essendo indirizzata a garantire un’utilità.
Come si acquisisce per usucapione una servitù e quanto tempo occorre?
L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario per cui, in forza del possesso protratto nel tempo e agendo come se si fosse proprietari effettivi, si può divenire titolare di un diritto. La particolarità di questo istituto consiste nel fatto di poter consentire la trasformazione del possesso di fatto in proprietà, anche di un diritto reale minore come la servitù.
Affinché l'usucapione possa perfezionarsi, devono sussistere alcuni requisiti: il possesso dev’essere pacifico (senza violenza), pubblico (non occulto), continuo (senza interruzioni) e inequivoco (manifestato come esercizio di un diritto).
La servitù prediale può essere acquisita tramite usucapione ordinaria, con un possesso continuato per venti anni, come previsto dall’art. 1158 c.c., sempre che il possesso naturalmente abbia rispettato le sopra menzionate condizioni di legge.
Per quanto invece riguarda il dies a quo di decorrenza, la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23271/2017, ha precisato che il termine inizia con l’esercizio continuativo e non contestato del diritto di servitù.
Come si dimostra l'usucapione di una servitù prediale?
Dimostrare l’usucapione di una servitù richiede prove che attestino la continuità, la pubblicità e la pacificità dell’uso della cosa.
I testimoni e i documenti sono tra i mezzi di prova più importanti, in quanto possono confermare la regolarità e l’effettivo esercizio del diritto per il periodo necessario. Foto, video, o anche ricevute di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria del passaggio stesso, possono supportare ulteriormente la pretesa.
Nel caso di servitù non visibili, la questione però si complica. L’assenza di segni materiali rende infatti impossibile la maturazione dell’usucapione, che richiede, invece, un possesso continuo e pubblico. Si pensi ad esempio ad una servitù di parcheggio su un’area privata. Se un individuo parcheggia un veicolo sul fondo di proprietà altrui per un certo periodo senza che siano presenti segni visibili o delimitazioni, non potrà mai acquisire il diritto al parcheggio tramite usucapione.
Quali sono i singoli comportamenti concreti che possono realizzare l'usucapione della servitù?
Per acquisire tale diritto, è necessario porre in essere comportamenti che variano a seconda della tipologia di servitù prediale che si intende ottenere.
Ad esempio, per una servitù di passaggio su strada privata pedonale, un vicino potrebbe attraversare un sentiero che passa attraverso il giardino privato di un altro e utilizzarlo come passaggio pedonale per molti anni, senza che il proprietario del giardino vi si opponga.
Per la servitù di scarico delle acque, invece, il proprietario di un fondo potrebbe far defluire le acque reflue del proprio terreno attraverso una porzione del fondo altrui per diversi anni. In questo caso, il comportamento chiaro e visibile consiste nell’aver installato canalizzazioni o condotte per il deflusso delle acque reflue, il che permette la sua acquisizione.
Infine, per quanto riguarda la servitù di veduta, se una persona ha costruito finestre o balconi che si affacciano direttamente sul fondo del vicino e mantiene questa situazione pacificamente e visibilmente per almeno 20 anni senza contestazioni, può acquisire la servitù di veduta.