L'usucapione, anche denominata “prescrizione acquisitiva”, è un particolare modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali a titolo originario (quindi non mediante un contratto o un altro titolo derivativo come la successione). La particolarità è data dalla circostanza per cui, oltre a far conseguire la proprietà, costituisca uno dei principali “effetti del possesso”. In sostanza, se il proprietario di un determinato bene lascia che il possesso perduri nelle mani di un soggetto terzo ed estraneo, l'usucapione permette che la situazione di fatto (il possesso) possa trasformarsi in una di diritto (proprietà o altro diritto).
Quali sono gli elementi costitutivi per l'usucapione?
Affinché possa concretizzarsi l'usucapione occorre che il possesso del bene da parte del soggetto terzo debba essere:
- pacifico, quindi non esercitato in modo violento,
- pubblico, manifestato dunque “alla luce del sole” in modo non clandestino,
- non equivoco, ovvero posto in essere senza porre in essere atti contraddittori (come ad esempio chi prende una cosa, poi la restituisce al legittimo proprietario e di nuovo la riprende),
- continuo, quindi nel tempo mai abbandonato,
- non interrotto dimostrando in modo inequivocabile che il possessore si è comportato esattamente come se fosse il proprietario del bene.
Occore poi il naturale decorso di un determinato periodo di tempo che è differente a seconda che si tratti di usucapione ordinaria, abbreviata (per cui si aggiunge anche la buona fede come requisito), speciale per la piccola proprietà rurale oppure di beni mobili comuni non registrati.
Quali sono i tempi per diventare proprietario di un immobile per usucapione?
Per quanto riguarda l’usucapione ordinaria immobiliare oltre ai requisiti menzionati in ordine alle qualità del possesso l'art. 1158 c.c. stabilisce che “la proprietà si acquisti in virtù del possesso continuato per venti anni” dal momento in cui, per l'appunto, si inizia a possedere. Spirato questo periodo è dunque possibile divenire proprietari a tutti gli effetti per mezzo di una sentenza che stabilisca l'intervenuta usucapione.
Il termine può tuttavia ridursi a dieci anni, ex art. 1159 c.c., in presenza di determinate condizioni di realizzazione di usucapione abbreviata immobiliare. Tale ipotesi ricorre quando il possessore ha acquistato il bene in buona fede (quindi nella piena inconsapevolezza) da chi non ne era proprietario, ma in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (ad esempio, un contratto di compravendita o una donazione ma con chi, in realtà, non era il vero proprietario). Il termine “abbreviato” decorre dal momento in cui l'acquisto è stato trascritto; per tale motivo si può desumere che anche la trascrizione sia da considerarsi come un elemento fondamentale in questo senso.
Come si prova l'usucapione?
I mezzi di prova che occorre portare per sostenere una domanda di usucapione sono in genere i testimoni che dovranno essere escussi sulle circostanze essenziali per la realizzazione dell'usucapione (che il possesso è stato pacifico, ininterrotto, non equivoco …). Inoltre, se si è in possesso di un'eventuale documentazione tecnica (nello specifico per quanto riguarda l'usucapione abbreviata) questa dovrà essere prodotta in giudizio.
Quanto costa una causa per usucapione immobiliare?
I costi per una causa di usucapione variano al modificarsi del valore della domanda per cui si chiede l'acquisizione. Maggiore sarà il valore dell'immobile, tanto più alto sarà il costo del contributo unificato (un importo fisso calcolata su una tabella ministeriale).
Oltre alle tasse occorre poi aggiungere l'onorario del proprio avvocato (e di quello di controparte nel caso di condanna alle spese ove la domanda venisse rigettata), anch'esso soggetto ad apposite tabelle, e la parcella di un tecnico (ingegnere, geometra) che eventualmente coadiuvi la difesa a sostenere il contenzioso.