Come si relaziona il rapporto tra condominio e amministratore?
Nell'ambito del diritto condominiale, con l'amministratore si instaura un rapporto inquadrabile nella tipologia contrattuale del mandato con rappresentanza. Si precisa sin da subito che non tutte le norme sul mandato si applicano in ambito condominiale, a causa delle caratteristiche specifiche della normativa sui condomini come, ad esempio, la durata annuale dell'incarico, le maggioranze necessarie per la revoca e l'obbligo di rendiconto, molto più stringente nel caso in esame.
Come un qualsiasi altro mandatario, quest'ultimo è comunque tenuto a svolgere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, comunicando ogni circostanza rilevante al mandante e rendendo sempre conto del suo operato avverso un compenso (lo “stipendio”) che viene previamente determinato. Al fine di adempiere correttamente al mandato, l'amministratore deve ricevere i mezzi necessari per svolgere l'attività come, ad esempio, la documentazione di base e il rimborso delle spese sostenute.
Chi può revocare l’amministratore?
La revoca dell’amministratore di condominio può essere richiesta dall’assemblea condominiale o, in determinati casi, dai singoli condomini tramite ricorso dall’autorità giudiziaria.
Nello specifico, l’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore può essere revocato per gravi irregolarità nella gestione o per violazione dei suoi obblighi. La revoca può avvenire in due modi:
- assembleare, col voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;
- giudiziale ove il Tribunale, previo ricorso, può disporre la risoluzione del contratto.
Quali sono le cause principali di revoca per giusta causa?
Tali evenienze si verificano in caso di gravi inadempimenti da parte dell’amministratore. Alcuni dei motivi più frequenti, disciplinati dallo stesso codice includono:
- la mancata apertura e corretta gestione del conto corrente condominiale;
- irregolarità contabili;
- mancata convocazione dell’assemblea annuale;
- rifiuto di esibire la documentazione contabile.
Per esser la casistica di cui sopra meramente esemplificativa, si rileva che l’amministratore può essere altresì revocato per altri motivi, anche più generici, come, ad esempio, nel caso in cui il comportamento complessivo risulti dannoso o inadeguato rispetto agli obblighi assunti. In questo senso, la recente sentenza n. 8045/2023 della Cassazione ha stabilito che la revoca è possibile anche in caso di comportamento negligente o di omessa comunicazione di informazioni rilevanti ai condomini, proprio in quanto tali condotte minano la fiducia necessaria al ruolo.
Come si richiede la revoca giudiziale dell’amministratore?
Ogni condomino può chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore tramite ricorso al tribunale.
In caso di accoglimento del ricorso, il giudice può disporre la revoca dell’amministratore e, in via temporanea, nominare un amministratore giudiziario che assuma le funzioni fino alla successiva nomina da parte dell’assemblea. Il provvedimento provvisorio è ovviamente motivato dalla necessità di proteggere gli interessi collettivi del condominio in presenza di un’amministrazione che non rispetti i propri doveri e per non far trovare del tutto sprovvisto di un organo “esecutivo” l'intero condominio.
L’amministratore uscente, una volta revocato, è obbligato a consegnare senza indugio tutta la documentazione contabile e amministrativa al nuovo nominato dall’assemblea o dal giudice. I documenti comprendono libri contabili, verbali di assemblea, rendiconti finanziari, contratti con fornitori e ogni altro documento relativo alla gestione condominiale.
Ove poi sussistano danni provocati dall’ex amministratore, ecco che quest’ultimo può essere ritenuto responsabile e chiamato al risarcimento patrimoniale. In questo senso, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24688/2019, ha ribadito che costituisce illecito risarcibile, oltre naturalmente al risarcimento dei danni cagionati dalla mala gestio, anche il solo trattenimento dei documenti o la mancata consegna immediata al nuovo amministratore.