In un'altra sede ci siamo occupati delle garanzie a tutela dell’acquirente di un immobile in costruzione introdotte dal decreto legislativo 122/2005, con particolare riferimento al rischio di insolvenza e possibile fallimento del costruttore prima del rogito notarile.
Esaminiamo ora il caso in cui un soggetto abbia stipulato con un imprenditore edile o con una società immobiliare un contratto preliminare di compravendita di immobile di tipo diverso, ad esempio già edificato o ad uso non abitativo, come un capannone ad uso commerciale, ipotesi non contemplate dalla suddetta legge.
INSOLVENZA DEL PROMISSARIO VENDITORE
Cosa succede se il promissario venditore non adempie l’obbligo, previsto nel preliminare, di stipulare il contratto definitivo, dunque non trasferisce la proprietà dell’immobile al promissario acquirente? Cosa succede, inoltre, se tale inadempimento si rivela un chiaro segnale di insolvenza del venditore, tanto da sfociare in fallimento del medesimo?
ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA
Innanzitutto va detto che il promissario acquirente, il quale ha interesse che il rogito sia stipulato nei termini stabiliti, può rivolgersi al Tribunale per chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita, in base all’art. 2932 del codice civile; può chiedere, cioè, al giudice, che ne accerterà i presupposti, di emanare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
In questo caso, il promissario acquirente dovrà provvedere all’immediata trascrizione della domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, nonché alla trascrizione della sentenza di accoglimento della sua domanda.
FALLIMENTO DEL PROMISSARIO VENDITORE
Può accadere che, successivamente alla citazione in giudizio del venditore, questi fallisca; a questo punto la legge fallimentare prevede che il curatore fallimentare possa decidere di recedere dal contratto preliminare, con lo scopo di mantenere il bene nella massa fallimentare.
L’art. 72 della legge fallimentare (R.D. 16 marzo 1942 n.267 e ss. mod.), a questo proposito, stabilisce che, in caso di scioglimento del contratto preliminare di compravendita debitamente trascritto, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito, quello cioè pari al prezzo già versato in virtù del preliminare, senza che gli sia dovuto alcun risarcimento del danno, a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
UNA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale, con sentenza 15 febbraio 2016 n. 2906, ha dato un interessante contributo in materia, affermando che se la domanda di esecuzione in forma specifica da parte dell’acquirente sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento il curatore non potrà opporre lo scioglimento del contratto ma dovrà dare esecuzione allo stesso, stipulando, nella sua qualità, con il promissario acquirente il contratto definitivo, sempre che la domanda di esecuzione in forma specifica sia accolta dal Tribunale e sia trascritta la relativa sentenza.