Comprare un immobile è il sogno di ogni famiglia: un desiderio che comporta tanti sacrifici e diverse preoccupazioni. Ecco perché, quando ci si appresta a stipulare il ‘‘contratto della vita’’, è bene andarci con i piedi di piombo, informarsi a dovere e prendere ogni precauzione.
L’interrogativo che affligge maggiormente i compratori è se sia rischioso acquistare un immobile gravato da un’ipoteca. In tal caso, è bene conoscere i problemi a cui si può andare incontro.
Cos'è l'ipoteca e a cosa serve?
Si parla di ipoteca per indicare il diritto di garanzia su un determinato bene, generalmente su un immobile. Il proprietario, che richiede un mutuo, può continuare a vivere nel bene ipotecato, affittarlo o anche venderlo.
Si parla infatti di mutuo ipotecario per indicare il finanziamento a medio-lungo termine che consente di acquistare, costruire o ristrutturare un’abitazione. L’aggettivo ipotecario è dovuto al fatto che il pagamento delle rate sia garantito da un’ipoteca sull’immobile.
L’ipoteca non si estingue con un nuovo contratto ma, se attiva, viene ereditata da chi compra l’immobile e, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, la banca potrà anche decidere di vendere all’asta l’appartamento, in modo da recuperare la somma data in prestito. L’ipoteca resta infatti ferma e segue l’immobile, anche in caso di cambio di proprietario della casa.
Cosa fare se il venditore non ha dichiarato l'ipoteca sulla casa?
Chi acquista un appartamento può sapere se sulla casa è iscritta un’ipoteca, durante o anche prima la stipula del rogito. Se il venditore non ha informato l’acquirente, nonostante sia previsto dalla legge, il compratore può rifarsi all’articolo 1337 del Codice Civile e richiedere il risarcimento del danno conseguente alla violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Questa strada è perseguibile se non è stato concluso il preliminare di vendita.
Se, invece, è stata già apposta la firma, l’acquirente può sempre ottenere la rescissione del contratto e la restituzione della somma già versata. Se è intenzionato a comprare comunque casa, può invece richiedere una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile.
Come fare se la casa è ipotecata dall'Agenzia delle Entrate?
Può capitare anche che l’iscrizione ipotecaria sia fatta dall’Agenzia delle Entrate a seguito di un provvedimento giudiziario o per debiti non pagati. È il caso ad esempio di cartelle esattoriali per tributi, multe stradali o amministrative. In tale circostanza, chi compra casa risponde dunque dei debiti accumulati dal vecchio proprietario che ha messo in vendita l’appartamento e l’Agenzia Entrate Riscossione può procedere all’espropriazione forzata degli immobili ipotecati anche se l’intestatario è cambiato.
Ecco perché chi vuole comprare casa in piena consapevolezza può richiedere l’ispezione ipotecaria, ossia effettuare una ricerca per individuare la presenza di eventuali ipoteche, vincoli e pignoramenti. L’ispezione ipotecaria permette, infatti, di visionare le informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria relativamente a un immobile, ovvero le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni.
L’Agenzia delle Entrate fa sapere che l’ispezione ipotecaria può essere richiesta presso gli uffici provinciali - Territorio, con esclusione delle sedi di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia dove, invece, vige il sistema del libro fondiario, oppure online. Prima di fare una compravendita immobiliare, il notaio è obbligato ad effettuare un’ispezione ipotecaria, per procedere in tutta tranquillità al rogito.