I muri perimetrali dell’edificio rientrano nell’elenco dei beni comuni del condominio, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, che vi include anche altre parti comuni, quali il suolo, il tetto, le scale, i portoni, gli androni ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
La disciplina delle parti comuni è contenuta negli artt. 1117-1139 c.c., relativi alle norme in materia di condominio, su cui sono intervenute negli ultimi anni modifiche apportate dalla L. 220/2012 (riforma del condominio).
USO DELLE PARTI COMUNI
Per quanto riguardo l’uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni la norma di riferimento è, invece, contenuta nella parte del codice civile relativa alla comunione in generale, cioè a tutti i casi – non solo quello del condominio di edificio - in cui più soggetti condividono sugli stessi beni un diritto di proprietà o altri diritti reali.
In particolare, l’art. 1102 c.c. stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
La stessa norma prevede inoltre che ciascun partecipante alla comunione può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa; ciò significa che, anche nel caso di condominio di edificio, il singolo può intervenire sulle parti comuni per trarne una migliore utilità, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale.
LE MODIFICHE AI MURI PERIMENTRALI
Uno dei casi più frequenti di modificazioni alla cosa comune apportate dal singolo condomino è l’apertura o l’ampliamento di un varco su di un muro perimetrale dell’edificio, al fine di poter accedere ai propri locali.
Si tratta di un intervento non sempre ammissibile, in quanto la modificazione che si vorrebbe apportare non deve compromettere la stabilità, anche dal punto di vista sismico, ed il decoro architettonico dell’intero edificio; essa, inoltre, non deve diminuire o rendere più difficoltoso l’esercizio dei diritti agli altri condomini.
Una volta garantito il rispetto di tali limiti l’apertura nel muro condominiale è consentita, come ha avuto modo di chiarire recentemente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4437 del 21/02/2017, al cui esame è stato sottoposto il caso di un condomino che aveva ampliato una porta-finestra posta al piano terra di uno stabile, trasformandola in varco di accesso al proprio garage.
LA GIURISPRUDENZA DELLA CASSAZIONE
Nel richiamare numerosi precedenti giurisprudenziali la Suprema Corte ha affermato che, in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.
I giudici di legittimità hanno inoltre precisato che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.