Si sente spesso parlare di contratto “simulato” e ci si pone il quesito dei limiti di validità dello stesso. Ma cosa si intende per simulazione e cosa prevede il nostro ordinamento a riguardo?
SIMULAZIONE ASSOLUTA
In generale, possiamo distinguere due tipi di simulazione: si parla di simulazione “assoluta” quando le parti stipulano un contratto ma, in realtà, non ne vogliono alcuno, di modo che solo apparentemente si realizza il trasferimento di un diritto o l’assunzione di un’obbligazione.
L’esempio più frequente è quello della compravendita o della donazione simulata, in cui il trasferimento non corrisponde alla volontà delle parti, tra cui vi è l’accordo interno che i beni rimangano di fatto in capo all’apparente venditore o all’apparente donante.
La ragione più comune di questo tipo di operazioni è quella di non far apparire beni, soprattutto immobili, intestati ad un soggetto, trasferendoli in capo ad un cosiddetto prestanome, con l’intesa che essi rimangano di fatto di proprietà dell’alienante; le motivazioni sono di carattere economico, dovute all’esposizione debitoria dell’alienante, oppure legate a questioni ereditarie.
SIMULAZIONE RELATIVA
Si ha simulazione “relativa” quando uno o più elementi del contratto simulato non corrispondono a quelli effettivi; tipico è il caso del prezzo simulato, non corrispondente, cioè, a quello effettivamente pagato nel caso di compravendita. Se, invece, nel contratto risulta versato un prezzo ma, nella realtà, non vi è dazione di denaro si dice che la compravendita dissimula una donazione.
Il nostro codice civile, nel disciplinare la simulazione, all’art. 1414 prevede che il contratto simulato, cioè quello apparente, non ha effetto tra le parti; tra di esse ha effetto il contratto dissimulato, purchè, nella stipula del contratto simulato siano stati rispettati i requisiti di forma e sostanza previsti per il dissimulato.
Ciò significa che, tornando all’esempio della compravendita che dissimula una donazione, poichè la forma richiesta dalla legge per la validità della donazione è quella dell’atto pubblico - redatto da un notaio alla presenza di due testimoni - la redazione in forma diversa rende l’atto del tutto invalido; pertanto, come ha precisato la Corte di Cassazione (sent. n. 15095/2014), accertata la simulazione della compravendita, l’intera operazione negoziale è da considerarsi nulla, con ogni conseguenza di legge, non solo per quel che riguarda gli effetti tra le parti ma, soprattutto, nei confronti dei terzi danneggiati dal simulato trasferimento dei beni.
CONTRODICHIARAZIONE
Per far sì che la volontà interna delle parti sia rispettata esse devono formalizzarla in un documento scritto, la cosiddetta “controdichiarazione” o “controscrittura”, che ha effetto esclusivamente tra di esse; si tratta di un documento molto importante, che le parti devono premunirsi di sottoscrivere e conservare, in quanto solo l’esibizione di tale documento – in un eventuale contenzioso – consente alle parti, o a quella che ha interesse a far valere la simulazione, di vedersi riconoscere dal giudice la reale volontà.
In ordine ai requisiti di forma che la controscrittura deve avere si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione, affermando che la prova della simulazione a carico delle parti, mediante l’esibizione di una controdichiarazione, non richiede la stessa forma dell’atto di cui si vuol far accertare la simulazione, potendo consistere in una semplice scrittura privata sottoscritta dalle stesse parti o da quella contro cui è prodotta (Cass. ordinanza n. 18204 del 24.7.2017).
Valido, dunque, anche un semplice foglio, in cui sia espressa la volontà delle parti in merito al contratto simulato e che contenga la firma in originale dei contraenti, o anche solo della parte contro cui si chiede in giudizio l’accertamento della simulazione.
EFFETTI PER I TERZI
Come detto, tuttavia, la controscrittura ha effetto solo tra le parti; nei confronti dei terzi vale il contratto apparente, a meno che non si provi la loro mala fede, cioè la conoscenza della simulazione.
In concreto, quanto appena detto significa che i terzi aventi causa (successivi acquirenti) dall’apparente proprietario non potranno essere pregiudicati dall’eventuale sentenza che accerti la simulazione, sempre che la domanda giudiziale di accertamento della simulazione non sia stata trascritta nei registri immobiliari prima dell’acquisto.
In concreto ciò vuol dire che, se a seguito dell’avvio di una causa di simulazione – la cui domanda giudiziale venga debitamente trascritta – l’apparente proprietario del bene lo vende a sua volta ad un terzo, quest’ultimo potrà essere costretto a restituire il bene stesso, o l’equivalente in denaro, all’apparente alienante che abbia chiesto l’accertamento della simulazione.
Occorre, pertanto, fare molta attenzione, nella fase di trattativa per la compravendita di un immobile, alle trascrizioni risultanti nei pubblici registri tenuti dall’Agenzia delle Entrate e del Territorio, per evitare spiacevoli sorprese; a questo scopo è fondamentale la consulenza del notaio, che si occuperà di effettuare le visure ipotecarie e catastali e di informare il cliente della presenza di eventuali ostacoli alla stipula.