Contratto preliminare: cos’è e quali effetti produce?
Il contratto preliminare (chiamato anche promessa di contratto, precontratto oppure “compromesso”) costituisce uno strumento molto utilizzato in ambito commerciale sia per le compravendite che per le altre tipologie contrattuali (locazioni, affitti, cessioni di rami d'azienda).
La particolarità è data dal fatto che si stipula un vero e proprio contratto con effetti non immediati (proprio questa è la specifica volontà delle parti). O meglio, si produrrà un solo effetto di indole essenzialmente formale e strumentale: obbligarsi in futuro a stipulare tra le parti altro contratto, provvisto di contenuto ed effetti economici chiamato appunto “definitivo”.
In genere si ricorre al preliminare durante le trattative e prima della conclusione dell'accordo, quando tra le parti è necessario guadagnare del tempo per i più disparati motivi. È ciò che accade la maggior parte delle volte che si intende acquistare un immobile ricorrendo alla formula del mutuo.
Che elementi deve contenere un contratto preliminare?
Trattandosi di un vero e proprio contratto, il preliminare deve avere almeno ben delineati tutti i requisiti richiesti dall'art. 1325 c.c. ovvero:
- un accordo chiaro tra due o più parti,
- una causa ovvero la ragione economico sociale del contratto,
- un oggetto quale bene o servizio che concretizza l'affare, nello specifico la sua precisa indicazione (un appartamento, un'automobile),
- una forma determinata per legge.
Naturalmente maggiore sarà il livello di dettaglio del preliminare, minore sarà il rischio di dover modificare il contratto definitivo in caso di eventuali divergenze. Trattandosi comunque di contratti complessi e attività altamente tecniche (trascrizioni, condizioni sospensive) è sempre preferibile rivolgersi alla competenza di un professionista del settore (notaio, avvocato, commercialista).
Qual è la durata di un contratto preliminare?
Il contratto preliminare viene stipulato ove si necessiti di un tempo maggiore la stipula del definitivo e per questo motivo non ha una durata prestabilita per legge: dipende infatti dalla sola volontà delle parti.
In genere viene comunque sempre fissato un termine massimo entro cui si dovrà procedere alla stipula del contratto finale che, a sua volta, potrà essere o meno sottoposto al verificarsi di determinati eventi denominati “condizioni” (risolutive o sospensive), come ad esempio la delibera positiva del mutuo da parte dell'istituto di credito per l'acquisto di un immobile.
Cosa succede se non si rispetta un contratto preliminare?
Le conseguenze dipendono sostanzialmente dalla volontà di chi invece intende valersi del preliminare.
La legge, infatti, permette alternativamente, alle parti di:
- ottenere ai sensi dell'art. 2932 c.c. una sentenza che produca gli stessi effetti giuridici del contratto definitivo obbligando in sostanza la controparte a subire gli effetti stabiliti dal preliminare,
- risolvere il contratto preliminare e domandare il risarcimento del danno,
- risolvere per mutuo consenso il contratto senza conseguenze per nessuno, solo però ove sussista uno specifico accordo in questo senso.
Quanto alle ulteriori conseguenze occorre poi verificare la presenza o meno della caparra confirmatoria in quanto la stessa garantisce, sempre a discrezione della parte adempiente, oltre al recesso diretto anche la restituzione del doppio della caparra versata al venditore.
Per non incorrere in eventuali contenziosi è quindi in genere necessario esporre con chiarezza la validità dei motivi e delle ragioni che hanno portato una delle due parti a non poter stipulare il contratto definitivo. In caso contrario si dovrà ricorrere ad una delle ipotesi narrate.
Quale forma deve avere il contratto preliminare?
Ai sensi dell'art. 1351 c.c. il contratto preliminare è da considerarsi come nullo se non è redatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Ciò significa che ove il futuro contratto definitivo dovesse essere redatto in forma scritta ad substantiam, come la compravendita di un appartamento (da fare necessariamente tramite una scrittura privata autenticata oppure avanti al notaio), il preliminare dovrebbe a sua volta avere per legge quella medesima forma scritta, pena la sua nullità.
Va poi segnalato che la normativa in materia di trascrizione del contratto preliminare prevede l'obbligo, appunto, alla trascrizione dei compromessi risultanti da atto pubblico o scrittura privata autenticata aventi ad oggetto taluno dei contratti di cui ai numeri da 1 a 4 dell'art. 2643 c.c., come ad esempio le compravendite immobiliari.