I rapporti economici privatistici si fondano sul contratto, strumento che consente alle parti contrapposte di un negozio giuridico di regolare i reciproci diritti e doveri nascenti dal rapporto obbligatorio.
Prima di giungere alla contrattazione vera e propria la prassi commerciale e la normativa civilistica consentono alle parti di avviare trattative, che si svolgono in forma orale e scritta e costituiscono passaggi intermedi prima della stipula del contratto.
CONTRATTO PRELIMINARE
Uno di questi passaggi, di importanza fondamentale perché vincolante per i contraenti, è il contratto preliminare, cui fa riferimento il nostro codice civile all’art. 1351, nella parte relativa alle norme generali del contratto; anche se utilizzabile in tutte le contrattazioni è, tuttavia, nel settore delle compravendite immobiliari che si fa ricorso normalmente a tale forma contrattuale, in quanto è più sentita l’esigenza di anticipare l’assunzione degli impegni negoziali rispetto all’effetto traslativo della proprietà che sia ha con la stipula del rogito.
Con il contratto preliminare, infatti, le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale; può essere bilaterale, se entrambe le parti si obbligano, o unilaterale, se l'impegno è assunto da una sola, in ogni caso deve essere redatto nella stessa forma prevista per il contratto definitivo.
In caso di inadempimento di una delle parti, la quale si rifiuti di stipulare nei termini convenuti il definitivo, l’altra parte potrà rivolgersi al Tribunale per chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita, in base all’art. 2932 del codice civile; potrà, cioè, chiedere al giudice di emanare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso e che andrà debitamente trascritta nei Registri immobiliari.
CONTRATTO DEFINITIVO
Il contratto definitivo, pertanto, si può dire che confermi le obbligazioni già assunte dalle parti con il preliminare e le porta a compimento, permettendo il realizzarsi degli effetti tipici del contratto; l’oggetto è generalmente lo stesso del preliminare, salvo diversa volontà specificata dalle parti.
Facciamo l’esempio di un contratto preliminare di compravendita di diverse unità immobiliari, delle quali solo alcune vengano riportate nel contratto definitivo mentre di altre non si fa menzione, senza alcuna specificazione a riguardo; riguardo agli immobili esclusi si deve ritenere che entrambe le parti abbiano rinunciato alla loro compravendita oppure si può considerare prevalente quanto sancito nel preliminare, con la conseguenza che la parte che vi ha interesse può chiedere all’altra di dare attuazione anche all’impegno assunto riguardo a tali beni?
DIVERSO CONTENUTO
Della soluzione si è occupata di recente la Corte di Cassazione, II sezione civile, con l’ordinanza del 14 Marzo 2018 n. 6223, esaminando un caso analogo all’esempio anzidetto.
Ribadendo un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità la Suprema Corte ha affermato che nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
Secondo la Corte infatti, argomentando diversamente a sostegno della prevalenza del contratto preliminare sul definitivo, verrebbe a negarsi il valore di "nuovo" accordo alla manifestazione di volontà delle parti consacrata nel definitivo, che assurgerebbe, quindi, a mera ripetizione del preliminare, ponendosi in tal modo un limite ingiustificato all'autonomia privata.
PROVA DELLA DIVERSA VOLONTA’ DELLE PARTI
Con l’ulteriore precisazione che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova dell’esistenza di un accordo posto in essere dalle stesse parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.