Per i beni comuni condominiali il criterio generale di ripartizione delle spese di manutenzione è quello di suddivisione pro quota, in base ai millesimi di proprietà; una diversa ripartizione è possibile se il bene, pur essendo ricompreso tra le parti comuni, è utilizzato in modo diverso da alcuni condomini, che ne fruiscono maggiormente rispetto ad altri, come nel caso del lastrico solare o della terrazza a livello (per le differenze si veda articolo sull’argomento).
LASTRICO SOLARE
Per quanto riguarda la manutenzione di lastrico solare e della terrazza a livello la ripartizione delle spese dipende dal titolo di proprietà: quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; i restanti due terzi sono a carico degli altri condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Quanto al concorso nelle spese la Corte di Cassazione distingue tra opere necessarie alla conservazione della funzione di copertura (come ad esempio quelle per la impermeabilizzazione del solaio) le cui spese vanno ripartite fra tutti i condomini, ed opere relative a quelle parti che svolgono una specifica funzione, la cui utilità è destinata solo ad uno o più condomini, come è il caso delle ringhiere della terrazza a livello ad uso esclusivo di uno o di alcuni codomini; queste ultime spese dovranno essere sopportate interamente dai condomini che utilizzano in modo esclusivo il bene nella sua funzione specifica, quale può essere l’affaccio nella terrazza a livello.
Pur se terrazza o lastrico solare appartengono o sono attribuiti in uso esclusivo ad uno o più condomini, pertanto, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione vi sono tenuti tutti, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
DELIBERA ASSEMBLEARE
In ogni caso la delibera in merito alle opere di manutenzione spetta all’assemblea condominiale, che dovrà decidere se e in quale modo intervenire per provvedere alle riparazioni; in tal senso si è espressa di recente la Cassazione, con la sentenza n. 19779/17, con la quale è stato affermato che l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese di manutenzione del lastrico solare e della terrazza deriva non già dal titolo di proprietà ma dalla utilità che quella parte dell’edificio apporta per le singole unità immobiliari.
Ma cosa succede se le riparazioni si rendono necessarie ed indifferibili e vi è l’urgenza di intervenire?
OPERE URGENTI
Il nostro ordinamento consente, in tali ipotesi, ai condomini che hanno un diretto interesse alla manutenzione delle parti comuni danneggiate di provvedervi a proprie spese, salvo il diritto al rimborso da parte degli altri condomini; a tal proposito l’art. 1134 del codice civile stabilisce che Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente.
La regola generale, pertanto, è che le spese di rifacimento delle parti comuni, sia che riguardino l’ordinaria manutenzione che le opere straordinarie, vanno deliberate dall’assemblea condominiale; unica eccezione è costituita dalla circostanza che si tratti di opere “urgenti” ed indifferibili, intese come lavori che non possono essere rinviati senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio e senza che vi sia il tempo di preavvisare l'amministratore e convocare l’assemblea.
E’ il caso, ad esempio, delle infiltrazioni che danneggiano i solai o le cantine e delle tubazioni rotte che causano l’allagamento degli spazi interni condominiali.
DIRITTO AL RIMBORSO
Solo, in questi casi, pertanto, il condomino o i condomini che abbiano provveduto in via d’urgenza alle riparazioni potranno ottenere il rimborso pro quota da parte degli altri condomini, secondo i criteri di ripartizione anzidetti; mancando il presupposto dell’urgenza, viceversa, qualora non vi sia una delibera assembleare si ritiene che le spese sopportate dai singoli rimangano a loro carico.
Nell’impossibilità di ottenere una delibera assembleare, qualora le opere si rendano comunque necessarie e siano inerenti a parti comuni come il lastrico solare, il condomino interessato potrà ricorrere all’autorità giudiziaria ed ottenere in tempi brevi, trattandosi di procedimento camerale improntato a celerità, un provvedimento che autorizzi i lavori.