Nel caso di compravendite immobiliari e, in generale, di contratti relativi a beni immobili, è necessaria l’assistenza del notaio, sia per quanto riguarda la stipula e redazione del rogito, sia per quanto riguarda gli adempimenti preliminari al contratto.
Tra questi riveste importanza fondamentale l’attività relativa agli accertamenti ipotecari e catastali inerenti l’immobile oggetto del contratto, estesa al ventennio antecedente ed oltre; la finalità è quella di assicurare all’acquirente che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti e che non vi siano trascrizioni di domande giudiziarie da parte di terzi, che potrebbero rivendicare diritti sul bene.
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Si pensi, ad esempio, alle ipotesi di azioni revocatorie, di simulazione o alle azioni ereditarie con le quali terzi soggetti chiedono la restituzione dell’immobile o la restituzione dell’equivalente, facendo valere un diritto in corso di accertamento giudiziale.
Allo scopo di “certificare” la sicurezza dell’acquisto – abbiamo visto in altro articolo - il Consiglio nazionale del notariato ha implementato una piattaforma on line (Avvisinotarili.it), sulla quale sono visibili tutti gli immobili in vendita – al momento si tratta solo di immobili all’asta ma in futuro è prevista l’estensione a tutte le compravendite - dei quali i notai hanno certificato la regolarità, attestandone la piena titolarità e la conformità catastale, energetica ed edilizia.
La novità è nell’anticipazione di tali indagini ipotecarie e catastali, che prima venivano effettuate dal notaio, su richiesta dell’acquirente e solitamente solo prima del rogito; il nuovo servizio, oltre ad essere disponibile a tutti, rende in tal modo sicura l’operazione fin dalle fasi iniziali delle trattative.
RESPONSABILITA’ CONTRATTUALE DEL NOTAIO
Gli adempimenti ipocatastali, in generale, rientrano tra gli obblighi del notaio nei confronti del cliente che si rivolge al professionista per la stipula del contratto; la violazione di tali obblighi comporta per il notaio responsabilità contrattuale, con il conseguente dovere di risarcire i danni subiti dalla parte danneggiata a causa dell’omesso accertamento sull’immobile.
Questo è quanto afferma la Corte di Cassazione, da ultimo con l’ordinanza n. 18345/2018 del 12 luglio, nella quale è stato ribadito che la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e in generale delle risultanze dei registri immobiliari rientra nel rapporto di prestazione dell’opera professionale del notaio.
Secondo la Suprema Corte la responsabilità del notaio, per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha natura contrattuale, in quanto, pur essendo egli tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, purtuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione.
ATTIVITA’ PREPARATORIE E SUCCESSIVE
Per questi motivi l’attività del notaio non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità allo spirito della legge professionale (Legge n. 89 del 1913, articolo 1).
Ne consegue che il notaio incaricato della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, deve preventivamente verificare la libertà e disponibilità del bene, attraverso le risultanze dei registri immobiliari, costituendo, tale attività, un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale, tesa ad assicurare la serietà e la certezza degli atti giuridici oggetto dell’incarico.
ESONERO SU CONCORDE VOLONTA’ DELLE PARTI
Solo su concorde volontà delle parti coinvolte nell’atto da stipulare, pertanto, il notaio può essere esonerato dallo svolgimento delle attività accessorie e successive e, in particolare, dal compimento delle visure ipocatastali, come la stessa Cassazione ha rilevato più volte (si vedano Cass n. 25270 del 01/12/2009; Cass n. 5868 del 16/3/2006; Cass n. 13825 del 23/07/2004).