Le locazioni ad uso diverso dall’abitativo sono disciplinate, oltre che dalle norme generali del codice civile sulle locazioni, agli articoli 27 ss. della legge n. 392/78, conosciuta come legge sull’equo canone.
Tali locazioni si caratterizzano in primo luogo per la destinazione dell’immobile allo svolgimento di un'attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo; nella stessa tipologia contrattuale rientrano le locazioni a fini ricreativi, assistenziali, culturali o scolastici, nonchè gli immobili adibiti a sede di partiti o sindacati e i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
FORMA, DURATA, RECESSO
Il contratto di locazione non abitativa deve essere registrato a pena di nullità, sanabile con la registrazione tardiva.
Per quanto concerne la durata della locazione, non potrà essere inferiore a sei anni per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d'interesse turistico e di lavoro autonomo, a nove anni per lo svolgimento di attività alberghiere o assimilate.
Consideriamo ora i casi in cui è possibile recedere dal contratto, inviandone disdetta all’altra parte.
Il conduttore, se previsto nel contratto, può recedere in qualsiasi momento del contratto, purchè lo comunichi al proprietario con lettera raccomandata a.r. almeno sei mesi priMa del recesso.
GRAVI MOTIVI PER IL CONDUTTORE
Se il contratto nulla prevede, la legge dispone che il conduttore può recedere in presenza di “gravi motivi”, rimettendosi la valutazione della gravità all’accordo delle parti o, in mancanza, alla decisione del giudice.
Secondo la Corte di Cassazione, deve trattarsi di "avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile, che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo." (Cass. n. 10624/2012).
IPOTESI DI RAMO AZIENDALE
A questo proposito è interessante segnalare una recente pronuncia della Cassazione, la n. 5803/2019, nella quale i giudici affermano che, in tema di recesso del conduttore, ove questi svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi giustificativi del recesso anticipato devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso; a nulla vale, pertanto, la circostanza che in altri rami aziendali siano stati ottenuti risultati positivi in termini economici e di produttività.
In assenza di previsione contrattuale o di gravi motivi la disdetta può essere data per recedere dal contratto ed impedire che si rinnovi automaticamente, purchè si rispetti il termine di 12 (per i contratti di 6 anni) o 18 mesi (contratti di 9 anni) prima della scadenza del contratto, per l’invio della raccomandata all’altra parte.
MOTIVI DI DISDETTA PER IL PROPRIETARIO
Quanto al recesso del proprietario, alla prima scadenza contrattuale egli può dare disdetta nei seguenti casi: se intende adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; se intende adibire l'immobile all'esercizio in proprio o del coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta di attività commerciali o professionali; se si renda necessaria la demolizione o ristrutturazione dell'immobile per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alla legge e ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile locato.
Il locatore, pertanto, se vuole impedire il rinnovo contrattuale deve specificare i motivi del recesso, facendone nella lettera raccomandata da inviare al conduttore, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Se dalla verifica effettuata entro i sei mesi successivi al rilascio emerge la mancata realizzazione dei motivi del mancato rinnovo, il conduttore può richiedere il rinnovo del contratto, nonchè il rimborso delle spese sostenute per il trasloco e gli altri oneri sopportati e l'eventuale risarcimento del danno subito.