La locazione commerciale è una delle tipologie di locazione previste per legge e può essere qualificata come quel contratto attraverso il quale un soggetto (locatore o proprietario) concede l'uso di un immobile a un altro soggetto (conduttore o locatario) per lo svolgimento di attività di natura imprenditoriale, industriale, commerciale o artigianale.
La differenza principale dalla locazione abitativa risiede proprio nella finalità specifica legata all'esercizio di un'attività economica e per le norme che la regolano, in gran parte contenute nella legge n. 392 del 27 luglio 1978, conosciuta anche come "Legge sull'Equo Canone".
Quali sono le caratteristiche principali della locazione commerciale?
Oltre a quanto sopra detto, il contratto di locazione commerciale presenta alcune caratteristiche peculiari rispetto alla locazione abitativa.
In primo luogo, la durata minima del contratto è di sei anni per immobili destinati ad attività commerciali o industriali, mentre di nove anni per immobili destinati ad attività alberghiere o simili.
Il conduttore ha il diritto di chiedere la riduzione o il rinnovo del contratto alle condizioni vigenti, mentre il locatore può opporsi solo in presenza di determinati motivi legittimi previsti dalla legge.
Quali sono i diritti del conduttore?
Uno dei principali diritti del conduttore, oltre a quelli generici stabiliti dal codice civile, è la cosiddetta "indennità per la perdita dell'avviamento commerciale". Tale possibilità per il locatario nasce ove il proprietario decida di non rinnovare il contratto alla sua scadenza, con l'immobile che viene utilizzato per una nuova attività commerciale da parte di terzi.
L'indennità è calcolata sulla base di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto e aumenta a 21 per le attività alberghiere.
Il conduttore ha poi il diritto di sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione a terzi, qualora venga ceduta anche l'attività commerciale esercitata all'interno dell'immobile. In tal caso, non è necessario il consenso del locatore, che deve però essere notiziato tramite lettera raccomandata o posta elettronica certificata.
Quali sono gli obblighi delle parti?
Entrambi i soggetti, locatore e conduttore, hanno pari diritti ma anche obblighi da rispettare nel corso del rapporto di locazione commerciale.
Il locatore deve sempre garantire la disponibilità dell'immobile in condizioni adeguate all'uso pattuito e deve provvedere alla manutenzione straordinaria, salvo diversa pattuizione contrattuale.
Il conduttore, da parte sua, è invece tenuto a pagare il canone concordato nei termini stabiliti e a mantenere l'immobile in buono stato, effettuando tutte le riparazioni ordinarie. Deve utilizzare l'immobile esclusivamente per l'attività concordata e non può modificarne la destinazione senza il consenso scritto del locatore.
Cosa succede alla scadenza del contratto?
Alla scadenza del contratto di locazione, le parti possono decidere di rinnovare il contratto, modificarne le condizioni o risolverlo. Se nessuno solleva alcunché, il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo, salvo disdetta.
In alternativa, si rileva che sussiste per il locatore la possibilità di richiedere la restituzione dell'immobile solo, però, per determinati motivi, come la necessità di destinare l'immobile ad attività proprie o familiari, per demolizione o ristrutturazione dell'immobile.