Il deposito cauzionale è un istituto di esclusivo appannaggio delle locazioni commerciali e abitative. L'istituto è menzionato dalla Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (chiamata anche “Legge sull'equo canone”) in un unico articolo che si limita a disciplinare solo l'importo massimo richiedibile e la produttività degli interessi del deposito stesso. Possiamo comunque definirlo, in linea generale, come una somma di denaro che il proprietario richiede all'inquilino al momento della firma del contratto o della proposta di locazione a garanzia dell'adempimento da parte di quest'ultimo agli obblighi contrattuali, ad esempio il puntuale pagamento del canone di locazione, delle spese condominiali. È sostanzialmente una sorta di “pegno irregolare”, ossia un pegno (una garanzia) che ha ad oggetto una somma di danaro.
Tale importo viene poi restituito al termine del rapporto, previa verifica delle condizioni dell'immobile.
Occorre fare particolare attenzione a non confondere il deposito cauzionale con la caparra confirmatoria che, malgrado siano spesso utilizzati come sinonimi, differiscono sia come disciplina che per effetti.
La rinuncia alla produzione di interessi sul deposito è nulla?
Per legge, ex art. 11, L. 392/1978 il deposito cauzionale è produttivo di interessi anche se la proprietà, nella prassi, spesso insiste per renderlo improduttivo, ossia infruttifero (il locatore avrà infatti un importo minore o uguale da rifondere al momento della restituzione).
Su tale punto, sebbene sussistano numerose pronunce di Tribunali di merito che ammettano tale derogabilità, occorre subito precisare che si tratta di una norma imperativa giusto il disposto per cui è sancita la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.” (art. 79 L. 392/1978).
L'indirizzo è stato a più riprese confermato dai giudici di legittimità (sent. Cass. 12117/2003, n. 23052/2009, 16969/2016) i quali hanno sancito il principio per cui “l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta".
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?
Come anticipato il deposito cauzionale può essere trattenuto dal proprietario per:
- copertura dei danni causati dal conduttore all'immobile durante la locazione;
- omissione del pagamento del canone di locazione o delle spese condominiali;
- mancato ripristino dell'immobile allo stato di fatto in cui si trovava al principio del contratto.
Nel momento in cui si procede alla restituzione dell'immobile si redige quello che è comunemente chiamato “verbale di riconsegna” all'interno del quale le parti espongono osservazioni circa lo stato dell'immobile ma anche della sussistenza di un eventuale arretrato ancora da versare da parte del conduttore.
Solo dopo aver effettuato detto incombente sarà possibile trattenere totalmente o parzialmente gli importi versati a titolo di cauzione. Nel caso in cui il rapporto dovesse essersi concluso in assenza di osservazioni di genere il locatore dovrà rifondere l'importo nel minor tempo possibile. Ogni altra trattenuta, a meno che non sia prevista espressamente dal contratto, non è ammissibile.
Quanto sono gli interessi sul deposito cauzionale?
Gli interessi sono somme ulteriori dovute per l’utilizzo di un capitale altrui (come ad esempio un contratto di mutuo) o per il ritardo nel pagamento sempre da commisurare ad una determinata aliquota percentuale, denominata saggio di interesse.
Al momento il tasso di interesse legale necessario per calcolare i maggiori importi maturati sul deposito cauzionale è stato fissato per l'annualità 2023 al 5%, somma (tasso) che dovrà essere necessariamente affiancata alle annualità pregresse, ove sussistenti, per calcolare l'intero importo.