Il deposito cauzionale nella locazione è disciplinato dalla legge sull’equo canone - Legge n° 392 del 27 luglio 1978. Questo consiste, in generale, in una somma di denaro che il locatore (proprietario) richiede al locatario (inquilino o conduttore) al momento della firma di un contratto ovvero di una proposta di locazione, per garantire il rispetto di tutti gli obblighi contrattuali.
L'importo è solitamente pari a una o due mensilità con restituzione al termine del rapporto, previa verifica:
- dello stato dell'immobile o dei luoghi;
- che il conduttore abbia adempiuto a tutte le sue obbligazioni contrattuali, come ad esempio il pagamento del canone di locazione, le spese condominiali, la manutenzione dell'immobile.
Lo scopo di questa particolare forma di garanzia è quella di permettere al locatore una forma di tutela in caso di inadempimento da parte dell'inquilino.
Che differenza c'è tra deposito cauzionale e caparra?
La caparra e il deposito cauzionale sono entrambi delle somme di denaro richieste dal proprietario all'inizio di un contratto non necessariamente di locazione, ma hanno finalità diverse.
La caparra (nel caso in esame confirmatoria) è disciplinata dall'art. 1385 c.c. e consiste in una somma di denaro che il conduttore versa al momento della stipula del contratto per garantire la propria serietà nell'intenzione di voler concludere l'affare. Una sorta di prova di buona fede.
In genere, la caparra corrisponde a una mensilità e può essere detratta dalla totalità degli importi che dovranno essere versati.
Se il locatario, dopo aver versato la caparra, decidesse di non stipulare il contratto di affitto, il proprietario potrebbe trattenerla come risarcimento del danno subito per la mancata conclusione del contratto e - a determinate condizioni - la parte inadempiente potrebbe altresì essere obbligata a versarne il doppio. Per tale motivo la caparra confirmatoria si addice molto più ad una compravendita che ad una locazione.
Il deposito cauzionale, invece, è sempre una somma di denaro che il locatario versa al proprietario all'inizio del contratto, ma solo per garantire il rispetto degli obblighi contrattuali. Come anticipato, il deposito cauzionale viene infatti restituito solo al termine del contratto, dopo aver verificato lo stato dell'immobile e aver accertato che l'inquilino abbia adempiuto a tutte le sue obbligazioni contrattuali.
Quando può essere trattenuto il deposito cauzionale?
Il proprietario è legittimato a trattenere il deposito cauzionale in caso di mancato adempimento degli obblighi contrattuali da parte del locatario. Ad esempio può essere trattenuto per:
- coprire i danni causati dal conduttore all'immobile durante la locazione;
- mancato pagamento del canone o delle spese condominiali;
- mancato ripristino dell'immobile allo stato di fatto in cui si trovava l'immobile al principio del contratto (fatto salvo il normale degrado dato dall'uso);
- altri inadempimenti previsti dal contratto.
Occorre segnalare che al proprietario non è concesso di trattenere il deposito cauzionale arbitrariamente o per motivi non previsti dal contratto. Ad esempio, non è nemmeno concesso alle parti di compensare le ultime rate col deposito cauzionale se non sussiste alcun esplicito accordo in questo senso.
Quanto tempo ha il proprietario per restituire il deposito cauzionale?
Al momento in cui vengono restituite le chiavi è sempre preferibile redigere un verbale (c.d. di riconsegna dei locali) con cui si descrive lo stato dei luoghi quando il locale viene riconsegnato.
All'interno di tale documento potranno essere raccolte tutte le relative osservazioni quali ad esempio il mancato pagamento di qualche rata, la rottura di oggetti o il deterioramento specifico di determinati infissi o elementi sanitari.
Dopo aver constatato la presenza o meno di eventuali danneggiamenti il proprietario potrà trattenere il deposito per l'importo corrispondente al valore del danno oppure in alternativa dovrà immediatamente restituirlo al conduttore.