Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, concesso per un periodo non inferiore a 18 mesi in base alle previsioni legislative, finalizzato all’acquisto di immobili; a seconda della lunghezza del finanziamento cambia il costo complessivo dell’operazione. Al momento della stipula del contratto di mutuo, infatti, viene definito il piano di ammortamento, stabilendo l’ammontare e la scadenza delle rate - che potranno essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali, semestrali o annuali - e l’ammontare degli interessi.
Interessi a tasso fisso o variabile
Gli interessi applicati possono essere a tasso fisso o variabile: la differenza sta nel riferimento ad alcuni parametri, tra cui il più diffuso è il tasso Euribor fissato dalla Banca Centrale Europea. Nel mutuo a tasso fisso la rata rimane costante per l’intera durata del mutuo e il tasso d’interesse è stabilito in modo definitivo alla stipula; mentre nel mutuo a tasso variabile la rata può cambiare in relazione all’andamento del tasso di riferimento; è possibile anche prevedere un tasso misto, con entrambe le anzidette modalità.
Al mutuatario deve essere reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. Gli interessi in questione sono denominati corrispettivi, in quanto costituiscono la remunerazione che la banca o la finanziaria ricevono in cambio del prestito di denaro.
Interessi moratori in caso di ritardo nel pagamento
Ai sensi dell’articolo 40 del T.U.B. la banca può invocare la risoluzione del contratto qualora il
cliente ritardi il pagamento di almeno sette rate, anche se non consecutive; la legge considera "ritardato pagamento" quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del mutuatario la banca potrà avviare la procedura espropriativa dell’immobile ipotecato, dinanzi al Tribunale competente per territorio; in questo caso l’importo del credito comprenderà, oltre al capitale, anche gli interessi corrispettivi e gli interessi moratori sulle rate scadute e a scadere.
Gli interessi moratori sono dovuti dal mutuatario in caso di ritardato pagamento delle rate, come da piano di ammortamento; la loro funzione è quella propria della penale, cioè quella di indennizzare la banca nei casi di inadempimento del mutuatario, applicando ulteriori interessi rispetto a quelli corrispettivi. Una delle questioni più dibattute riguarda la richiesta da parte della banca di interessi superiori a quelli consentiti dalla legge: si parla in questi casi di interessi usurari, vietati dal nostro ordinamento e che, ove ravvisati, possono rendere nullo il contratto o, comunque, comportare un ridimensionamento del credito vantato dall’istituto finanziatore.
Tasso soglia
Per quanto concerne gli interessi corrispettivi, esiste una soglia oltre la quale il tasso d’interesse è definito usurario ed è, dunque, nullo; la legge di riferimento è la n. 108/1996 che dispone, all’art.2, che il Ministro del tesoro, sentiti la Banca d'Italia e l'Ufficio italiano dei cambi, rilevi trimestralmente il tasso effettivo globale medio (T.E.G.M.), comprensivo di commissioni, di remunerazioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse, riferito ad anno, degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura.
In base alla stessa legge, la soglia dell’usurarietà è individuata nel T.E.G.M. risultante dall'ultima rilevazione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, relativamente alla categoria di operazioni in cui il credito è compreso, aumentato di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali; la differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. Se il calcolo può apparire complicato, si può ricorrere a diverse utilità presenti su siti web specializzati, che possono renderlo più agevole, fermo restando che occorre avvalersi di consulenti per essere certi del superamento del limite di legge, prima di agire contro la banca.
Usurarietà degli interessi moratori
Si è molto dibattuto, in dottrina e giurisprudenza, sulla possibilità di considerare o meno usurari anche gli interessi moratori, cioè quelli applicati sulle rate non pagate o pagate in ritardo. La questione è stata risolta nel 2020 dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che, con la sentenza n.19597 del 18 settembre 2020, hanno affrontato l’argomento, affermando alcuni principi di diritto in materia.
In primo luogo, le Sezioni Unite hanno affermato che la disciplina antiusura si applica anche agli interessi moratori, intendendo essa sanzionare la pattuizione di interessi eccessivi convenuti al momento della stipula del contratto non solo quale corrispettivo per la concessione del denaro, ma qualsiasi promessa di somma usuraria in relazione al contratto concluso.
Quanto agli effetti dell’accertata usurarietà, la Corte ha affermato che "si applica l’art. 1815 c.c., comma 2, onde non sono dovuti gli interessi moratori pattuiti, ma vige l’art. 1224 c.c., comma 1, con la conseguente debenza degli interessi nella misura dei corrispettivi lecitamente convenuti”.
Ciò significa che in caso di pattuizione di interessi moratori usurari, il debitore sarà comunque tenuto a rimborsare al creditore gli interessi corrispettivi validamente pattuiti, nonché nel limite di tali interessi, anche gli interessi moratori.