Il codice civile, all’art. 1027, definisce la servitù come il peso imposto su un fondo, detto “servente” a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino, detto “dominante”.
Si distinguono le servitù apparenti da quelle non apparenti, a seconda che prevedano o meno la costruzione di opere visibili e permanenti destinate all’esercizio del diritto di servitù; tra le prime rientrano, ad esempio, la servitù di passaggio costituita attraverso l’apertura di un cancello sul fondo servente, o la servitù di veduta realizzata con l’apertura di una finestra sul fondo servente.
ACQUISTO DELLE SERVITU’ APPARENTI
In base all’art. 1061 c.c. solo le servitù apparenti possono essere acquistate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia; nella prima ipotesi il diritto si acquista a seguito di un esercizio della servitù protrattosi nel tempo, nella seconda per destinazione impressa inizialmente dall’unico proprietario dei fondi limitrofi, successivamente divisi ed acquistati da altri proprietari.
Più in generale le servitù, riguardo ai modi di costituzione, si distinguono in volontarie e coattive, a seconda che siano costituite per volontà delle parti con contratto, con testamento o altro atto volontario, oppure siano costituite per legge.
Tra queste ultime ricordiamo la servitù di acquedotto e scarico, relative al passaggio e scolo delle acque, della somministrazione coattiva di acqua ad un edificio o fondo che ha difficoltà di approvvigionamento, la servitù di passaggio coattivo a favore del fondo che non ha accesso alla pubblica via.
MANCATA MENZIONE NELL’ATTO DI COMPRAVENDITA
Un aspetto rilevante in materia di servitù riguarda la trasferibilità della servitù per effetto del trasferimento della proprietà del fondo dominante o del fondo servente; una controversia che spesso sorge tra gli acquirenti di un fondo gravato dalla servitù ed i proprietari del fondo dominante è se la servitù medesima debba ritenersi trasferita con la proprietà del fondo, anche se nulla viene specificato nell’atto di vendita.
Connessa a tale argomento è la questione relativa all’obbligo di trascrizione, nei pubblici registri, del titolo che conferisce il diritto alla servitù, unitamente alla trascrizione del titolo d’acquisto del fondo.
AMBULATORIETÀ DELLE SERVITÙ
In una recente sentenza, la n. 12798/2019, la Corte di Cassazione, in un caso relativo ad una servitù apparente di parcheggio, ha affermato che in base al cosiddetto “principio di ambulatorietà” delle servitù l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga stabilito a riguardo nell’atto di acquisto.
Allo stesso modo l’acquirente del fondo servente, una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù, riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo.
Sulla base di questi principi, pertanto, si può concludere che il trasferimento della servitù è strettamente collegato al trasferimento del fondo cui il diritto afferisce, pur in mancanza di specificazione espressa nell’atto di vendita.
SERVITÙ DI PARCHEGGIO
Quanto alla specificità della servitù di parcheggio la Suprema Corte, nella stessa ordinanza, precisa che, secondo il più recente orientamento giurisprudenziale, lo schema di cui all’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di auto su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo ed alla specificità del caso, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.