In ambito condominiale i lavori di ordinaria manutenzione possono essere disposti direttamente dall’amministratore del condominio, anche senza preventiva delibera assembleare, prelevando dal conto corrente del condominio le somme necessarie a sostenerne le spese.
DELIBERA ASSEMBLEARE
Le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, devono, invece, essere decise dall’assemblea condominiale costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
A questa regola fa eccezione l’ipotesi in cui i lavori straordinari si rendano necessari in quanto aventi carattere d’urgenza, dunque non rinviabili in attesa dell’assemblea; in questi casi la legge stabilisce che, una volta disposti i lavori urgenti, l’amministratore debba obbligatoriamente riferirne alla prima assemblea utile.
In ogni caso, l’amministratore di condominio, in qualità di legale rappresentante del medesimo, affiderà l’incarico dei lavori all’impresa designata, stipulando un contratto d’opera o d’appalto con la stessa.
OPERE DIFFORMI
Nel caso in cui le opere commissionate non vengano eseguite a regola d’arte l’amministratore di condominio può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni oppure la rimozione dei danni e l’esecuzione delle opere a regola d’arte.
Ciò anche con la stessa domanda giudiziale, come la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12803/2019, ha affermato, ribadendo che in tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che ne è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ., che, per i contratti con prestazioni corrispettive, impedisce di chiedere l'adempimento dopo che sia stata domandata la risoluzione del contratto (In tal senso anche Cass. n. 19825 del 2014; Cass. n. 9239 del 2000; Cass. n. 4921 del 1993 ).
LEGITTIMAZIONE DEI SINGOLI PROPRIETARI
Potrebbe accadere, inoltre, che solo alcuni condòmini abbiano interesse ad eccepire il difetto delle opere appaltate, mentre l’amministratore non ritenga di farlo; in queste ipotesi chi è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dell’impresa che ha eseguito i lavori?
E’ il caso sottoposto all’esame della Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 12803/2019 già citata, nella quale i proprietari degli appartamenti sottostanti al lastrico solare di un condominio avevano fatto causa all’impresa che aveva realizzato la sostituzione della pavimentazione, lamentando l’erroneità della posa in opera; l’impresa, costituitasi in giudizio, aveva eccepito, tra l’altro, il difetto di legittimazione passiva dei singoli condomini, ritenendo che solo l’amministratore di condominio fosse legittimato ad agire per le cause relative al condominio.
LA CORTE CASSAZIONE
Sul punto la Suprema Corte, confermando la decisione della Corte d’appello, che aveva riconosciuto la legittimazione ad agire in capo ai singoli proprietari, sul presupposto che essi sono allo stesso tempo condomini dello stabile, afferma che la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell'edificio.
In base a tale principio, pertanto, è possibile concludere che, anche qualora l’amministratore non prenda l’iniziativa di agire in giudizio a nome dell’intero condominio, l’azione giudiziaria può essere promossa anche da singoli condòmini che vogliano tutelare i propri diritti, sia come proprietari di unità immobiliare che come partecipanti alla comunione.