In altro articolo ci siamo occupati del rapporto di mezzadria, tipico contratto in passato utilizzato per la coltivazione dei fondi rustici, attualmente in disuso in quanto la legge n. 203 del 3 maggio 1982, che detta norme in materia di contratti agrari, ne ha vietato la rinnovazione e disposto la riconversione di quelli esistenti in contratti di affitto agrario.
Esaminiamo, oggi, quest’ultima tipologia contrattuale, utilizzata dai proprietari di terreni agricoli per la loro coltivazione e produzione.
DURATA DEL CONTRATTO E PROROGA TACITA
I contratti di affitto a coltivatori diretti, singoli o associati, oppure a conduttori non coltivatori diretti, hanno la durata minima di quindici anni, salvo quanto previsto dalla medesima legge per quelli già in essere alla data di entrata in vigore del testo normativo.
In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo di quindici anni; la disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
RECESSO E RISOLUZIONE
La legge avvantaggia il coltivatore nel prevedere che egli può sempre recedere dal contratto con semplice preavviso da comunicarsi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria; l’affittuario, pertanto, non deve dimostrare di avere particolari esigenze per recedere, diversamente dal proprietario.
E’, infatti, previsto che la risoluzione del contratto di affitto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione li razione di rapporti di subaffitto o di sub concessione.
Prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste; ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto.
La morosità del conduttore costituisce grave inadempimento quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità.
OPERE DI MIGLIORAMENTO E TRASFORMAZIONE
Ciascuna delle parti può eseguire opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali, purché le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo e siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi non esistano, delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.
La parte che intende proporre la esecuzione delle suddette opere, in mancanza di un preventivo accordo, deve comunicarlo all'altra parte e all'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; qualora l’Ispettorato esprima parere favorevole il proprietario del fondo deve comunicare entro 60 gg se egli stesso intenda eseguire le opere.
In caso di dichiarazione negativa o di silenzio, l'affittuario può procedere senz'altro alla esecuzione delle medesime, mentre qualora il proprietario comunichi di voler eseguire direttamente le opere deve iniziare ed ultimare le relative opere entro i termini assegnati dall'ispettorato stesso.
Se il proprietario non da inizio alle opere o non le ultima entro i termini previsti l'affittuario può eseguirle a sue spese.
Il locatore che ha eseguito le opere può chiedere all'affittuario l'aumento del canone corrispondente alla nuova classificazione del fondo, mentre l'affittuario che ha eseguito le opere ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti.
All'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l'indennità fissata dall'Ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall'autorità giudiziaria.
PICCOLE MIGLIORIE
L’affittuario può, inoltre, eseguire piccoli miglioramenti, in deroga a quanto fin qui previsto, previa comunicazione da inviarsi al concedente, venti giorni prima della esecuzione delle opere, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Per piccolo miglioramento si intende quello che venga eseguito dall'affittuario con il lavoro proprio e della propria famiglia e che non comporti trasformazioni dell'ordinamento produttivo, ma sia diretto a rendere più agevoli e produttivi i sistemi di coltivazione in atto.
DIVIETO DI SUBAFFITTO
La legge 203, infine, vieta i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione dei fondi rustici.
La violazione del divieto, ai fini della dichiarazione di nullità del subaffitto o della subconcessione, della risoluzione del contratto di affitto e della restituzione del fondo, può essere fatta valere soltanto dal locatore, entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza; se il locatore non si avvale di tale facoltà, il subaffittuario o il sub-concessionario subentra nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario.