La funzione dell’amministratore di condominio è andata via via specializzandosi e richiede sempre più competenze tecniche e conoscenza della materia, spaziando dal diritto, alle pratiche amministrative edilizie, alla contabilità; gli obblighi amministrativi, contabili e fiscali dell’amministratore e, di conseguenza, le sue responsabilità in caso d’inadempimento sono stati ampliati dalla riforma del condominio apportata dalla legge 11 dicembre 2012 n. 20, in vigore dal 17 giugno 2013.
MODALITA’ DI REVOCA
In caso di gravi inadempienze l’amministratore può essere revocato dall’assemblea condominiale o, su istanza del singolo condomino, dall’autorità giudiziaria.
A tal proposito l’art. 1129 del codice civile dispone che la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina - quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio - con le modalità previste dal regolamento di condominio.
GRAVI IRREGOLARITA’
Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità, nei seguenti casi (elenco da considerarsi non esaustivo):
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali, dei verbali assembleari e dei registri contabili ed all’obbligo di fornire al condomino richiedente la documentazione relativa alle spese ed oneri condominiali;
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici, fiscali e professionali.
NON NECESSARIO IL PATROCINIO DEL DIFENSORE
Riguardo alla procedura di revoca su istanza del singolo condomino la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 15706 del 23/06/2017, ha chiarito che nel giudizio di revoca dell'amministratore di condominio non è richiesto il patrocinio di un difensore legalmente esercente, trattandosi di un procedimento camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o "status".
Ciascun condomino, dunque, laddove ravvisi gravi inadempienze dell’amministratore e non vi sia stata delibera di revoca da parte dell’assemblea condominiali può rivolgersi al Tribunale competente per territorio (luogo dove ha sede il condominio), presentando istanza di revoca alla sezione della volontaria giurisdizione; seguirà la fissazione dell’udienza in camera di consiglio, dove potranno essere sentiti il condomino istante e l’amministratore, cui seguirà il provvedimento di revoca, qualora il giudice ritenga fondata la domanda.