Il 12 ottobre l’Agenzia delle Entrate ha reso pubblica una circolare, la n. 24/E, volta a chiarire alcuni punti in merito al provvedimento legislativo sui cosiddetti “affitti brevi”, contenuto nella legge n. 96 del 21 giugno 2017, entrata in vigore il 24 giugno.
Per l’analisi del testo rinviamo agli articoli pubblicati nel mese di luglio su questo sito, ricordandone ora le novità principali.
LOCAZIONI BREVI
La legge definisce locazioni “brevi” tutti quei contratti di locazione stipulati per periodi inferiori a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Per questi tipi di contratto la legge prevede che a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati a partire da tale data, si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento.
CEDOLARE SECCA
In particolare, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione conclusi per il loro tramite; l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati da parte dell’intermediario telematico comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie a carico del medesimo.
Gli stessi intermediari, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, devono operare, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e devono provvedere al relativo versamento e alla relativa certificazione.
Riguardo a tali adempimenti la legge prevedeva che, con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del decreto, sarebbero state stabilite le modalità di attuazione; inoltre, sempre in base alla legge, l'Agenzia delle entrate è tenuta a stipulare convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l'intermediazione dei medesimi portali.
CIRCOLARE 24/E
Ebbene, a distanza di poco più di 3 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 24/E, di cui oggi ci occupiamo, nella quale vengono forniti chiarimenti in merito al provvedimento legislativo; in particolare, come specifica il preambolo della circolare, viene precisato chi sono i soggetti tenuti agli obblighi fiscali e tributari e a quali contratti fare riferimento.
Va detto che, nei mesi successivi all’entrata in vigore della legge 96/2017, sono sorte polemiche da parte dei gestori dei portali telematici che incrociano domanda e offerta di locazioni brevi, in merito a questioni – a loro dire – non adeguatamente affrontate dalla legge.
OBIEZIONI DEGLI INTERMEDIARI
Il primo problema posto dagli intermediari telematici riguarda i tempi previsti per l’adeguamento alla normativa, ritenuti troppo ristretti, attesa la necessità di raccogliere e verificare i dati relativi a tutti i contratti di locazione stipulati sul territorio nazionale.
Altro ostacolo da superare, sempre secondo gli intermediari, la necessità di distinguere l’obbligo di trattenere e versare l’aliquota della cedolare secca, a seconda delle modalità di pagamento scelte dalle parti contrattuali.
Molti portali di intermediazione, infatti, consentono al proprietario che affitta l’immobile la facoltà di scegliere con quali modalità deve essere effettuato il pagamento del corrispettivo da parte del conduttore.
I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Su quest’ultimo punto la circolare n. 24/E chiarisce che in caso di pagamento a mezzo assegno bancario direttamente al proprietario, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità della somma, non è tenuto ad operare alcuna ritenuta; dunque, opererà in qualità di sostituto d’imposta solo nei casi di pagamento effettuato a mezzo bonifico bancario direttamente all’intermediario.
L’Agenzia delle Entrate, a tal proposito, chiarisce che la ritenuta del 21% va calcolata sull’intero importo del canone di locazione dovuto al proprietario dal conduttore.
Quanto ai tempi di adeguamento la circolare chiarisce che, benché la legge prevedesse l’obbligo di versamento della cedolare secca da parte degli intermediari entro il 16 luglio 2017, per i contratti stipulati a partire dal 1 giugno 2017, viste le difficoltà rappresentate e nel rispetto dello Statuto dei diritti del contribuente, non saranno sanzionate le omesse contribuzioni fino al giorno 11 settembre 2017.
A partire dal 12 settembre, pertanto, gli intermediari saranno sanzionati per le omesse ritenute, da versare entro il 16 ottobre 2017; con la precisazione che resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi ai contratti di locazione a partire dal 1 giugno 2017, salvo che l’inadempimento sia imputabile al locatore.