La Corte di Cassazione, con la recente sentenza del 31 Agosto 2017 n. 20612, richiamando precedenti giurisprudenziali della stessa Corte, ha affermato importanti principi in materia di delibere condominiali relative agli spazi comuni.
SPAZI COMUNI
Ricordiamo che in base all’art. 1117 del codice civile, sono intesi “beni comuni” il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solati, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili e le facciate; inoltre sono ricompresi tra gli spazi comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti e tutti quegli spazi destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
CORTILE CONDOMINIALE
Un tipico esempio di spazio comune è quello del cortile condominiale e dell’area esterna all’edificio destinata a parcheggio delle auto dei condomini.
Secondo la Corte di Cassazione è valida la delibera dell’assemblea condominiale, approvata a maggioranza, con la quale si assegnano ai condomini i posti auto ricavati nell’area del cortile comune, senza attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione.
Poiché, infatti, con tale delibera si disciplinano le modalità d’uso dei beni comuni non è necessaria l’unanimità dei consensi, essendo sufficiente la delibera adottata a maggioranza.
LIMITI DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Diversamente, l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di ciascun condomino, relativi alla loro proprietà esclusiva, dovendosi ritenere tale delibera nulla, come hanno affermato le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4806/2005.
Si deve, pertanto, ritenere nulla la delibera condominiale che, nell’assegnare gli spazi comuni ai singoli condomini per i posti auto, limiti l’esercizio del diritto d’accesso alle proprietà individuali o definisca qual è lo spazio comune e quale l’area di pertinenza alla proprietà individuale.
POSTI AUTO E BOX
Per chiarire facciamo l’esempio del cortile condominiale nel quale, oltre ad essere ricavati i posti auto all’aperto, sono ricomprese rampe d’accesso ai box di proprietà individuale.
Ebbene, in base ai principi affermati dalla Cassazione, l’assemblea può decidere, anche a maggioranza, l’assegnazione e/o turnazione dei posti auto ai singoli condomini ma inon può decidere quale sia lo spazio di pertinenza delle proprietà individuali e fino a quale limite l’area sia da intendersi comune.
TITOLO COSTITUTIVO
Solo il titolo costitutivo di ogni singola proprietà, cioè l’atto di compravendita della singola unità immobiliare e delle relative pertinenze, è idoneo ad individuare l’area di proprietà esclusiva; così come solo dall’atto originario di costituzione del condominio si possono ricavare gli spazi condominiali.
Da tale assunto consegue che l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo d’acquisto, nonché nell’atto originario di costituzione del condominio, va ritenuta presuntivamente di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo prova contraria da parte del singolo condomino.