Se l’inquilino si rende moroso nel versamento dei canoni di locazione, oppure non consegna l’immobile in caso di disdetta della locazione o alla naturale scadenza del contratto, il proprietario dell’immobile, dopo aver tentato per vie bonarie di ottenere quanto a lui spettante, può trovarsi nella necessità di ricorrere in Tribunale per la convalida dello sfratto.
PROCEDURA DI SFRATTO
Ciò significa che egli, tramite un avvocato, dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria la quale, dopo aver accertato i presupposti della domanda ed aver sentito entrambe le parti del rapporto contrattuale, nel caso in cui l’inadempimento del conduttore persista convaliderà lo sfratto, fissando una data per il rilascio.
A questo punto cosa succede se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile?
Il proprietario dovrà dare impulso alla cosiddetta fase esecutiva, cioè, sempre tramite il proprio avvocato, dovrà rivolgersi agli ufficiali giudiziari per dare concreta attuazione al provvedimento del giudice.
ATTO DI PRECETTO
Nello specifico, il legale redigerà un atto di precetto, da notificare all’inquilino, con il quale gli verrà intimato di consegnare l’immobile libero da persone e cose entro il termine di dieci giorni dal ricevimento dell’atto; a tal proposito occorre rilevare che il mancato ritiro dell’atto giudiziario – di tutti gli atti giudiziari - da parte del destinatario non impedisce il perfezionamento della notifica, se il destinatario sarà stato messo a conoscenza dell’attività svolta dall’ufficiale nelle forme previste dalla legge, ad esempio con la consegna dell’avviso di giacenza e l’invito a ritirare l’atto presso la Casa comunale o l’ufficio postale, a seconda del tipo di notifica effettuata.
Ciò significa che qualora, come nel caso specifico, l’inquilino non ritiri l’atto di precetto per incuria o nella errata convinzione che la mancata acquisizione lo liberi da ogni responsabilità, il proprietario potrà comunque procedere all’esecuzione dello sfratto.
PREAVVISO DI RILASCIO
Se, infatti, nonostante la notifica dell’atto di precetto, il conduttore dovesse continuare ad ignorare le istanze del proprietario, su richiesta di quest’ultimo l’ufficiale giudiziario competente territorialmente notificherà al conduttore un “preavviso di rilascio” indicando la data del suo accesso per la consegna delle chiavi.
E’ molto frequente che anche questo atto rimanga senza esito e che, al primo accesso, l’ufficiale giudiziario debba redigere verbale negativo, perché spesso l’inquilino è assente oppure perché quest’ultimo ha chiesto un differimento del termine, motivando la richiesta con il mancato reperimento di altro alloggio.
ACCESSO DELL’UFFICIALE GIUDIZIARIO
Sarà necessario, pertanto, un secondo accesso da parte dell’ufficiale, nel corso del quale egli potrà avvalersi della forza pubblica, ove necessario in caso di resistenza da parte dell’inquilino, come dell’ausilio di un fabbro per forzare l’apertura della porta e la sostituzione della serratura.
Verrà, quindi, redatto un verbale di consegna dell’immobile, corredato eventualmente da un inventario dei beni mobili che dovessero risultare ancora presenti nell’immobile e che verranno affidati in custodia al proprietario se vi acconsente o ad un istituto specializzato, per poi essere riconsegnati al soggetto sfrattato o, in caso di rifiuto da parte di quest’ultimo, venduti all’asta.