Accade spesso che le parti interessate ad una compravendita immobiliare si rivolgano al notaio solo al momento della stipula del rogito, dopo, quindi, aver già sottoscritto una serie di impegni vincolanti, come ad esempio la proposta d’acquisto irrevocabile con l’agenzia immobiliare ed il successivo contratto preliminare, senza aver prima accertato che l’immobile sia idoneo ad essere posto in vendita.
OBBLIGHI DELL’INTERMEDIARIO
Abbiamo visto in altri articoli, a tal proposito, che non sempre l’intermediario è tenuto a verificare la titolarità dell’immobile e la continuità delle trascrizioni, o la sua regolarità catastale ed edilizia; può anche accadere anche che le indagini effettuate dall’intermediario non siano adeguatamente approfondite, non essendo, egli, un pubblico ufficiale e non svolgendo le funzioni cui è tenuto il notaio.
Può verificarsi, pertanto, che le visure effettuate presso i Registri immobiliari, Conservatoria e Catasto, benché estese al ventennio antecedente alla stipula del rogito, periodo oltre il quale eventuali atti pregiudizievoli diventano inopponibili all’acquirente in buona fede, non siano interpretate con attenzione.
La conseguenza è che solo al momento del rogito l’acquirente venga a conoscenza, ad esempio, dell’esistenza di processi in corso volti all’accertamento della titolarità dell’immobile da parte del venditore, per effetto di azione di simulazione, revocatoria o rivendicazione da parte di terzi che vantano diritti sull’immobile.
PORTALE DEGLI AVVISI NOTARILI
Per evitare inconvenienti di questo genere il Consiglio nazionale del notariato ha implementato una piattaforma on line (Avvisinotarili.it), sulla quale sono visibili tutti gli immobili in vendita – al momento si tratta solo di immobili all’asta ma in futuro è prevista l’estensione a tutte le compravendite - dei quali i notai hanno certificato la regolarità, attestandone la piena titolarità e la conformità catastale, energetica ed edilizia.
Sarà, in tal modo, possibile per chiunque sia interessato all’acquisto di un dato immobile, ancor prima di presentare l’offerta d’acquisto, verificare che non vi siano incertezze relativamente al titolo di proprietà, che non vi siano cause pendenti, né pignoramenti in corso.
La novità è nell’anticipazione di tali indagini ipotecarie e catastali, che prima venivano effettuate dal notaio, su richiesta dell’acquirente e solitamente solo prima del rogito; il nuovo servizio, oltre ad essere disponibile a tutti, rende in tal modo sicura l’operazione fin dalle fasi iniziali delle trattative.
ACCERTAMENTI NOTARILI
Vediamo, nello specifico, quali sono gli accertamenti effettuati dai notai certificanti, che consentono di attestare la regolarità dell’immobile e l’assenza di rischi per l’acquirente.
In primo luogo tali accertamenti riguardano la verifica dello stato ipocatastale dell'immobile, con l’acquisizione di visura ipotecaria estesa oltre il ventennio, fino al primo titolo trascritto; verifica della corretta intestazione catastale del bene ai sensi della normativa di settore; segnalazione, eventualmente anche mediante relazione, dell'esistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, o comunque vincoli risultanti dai pubblici registri.
Ulteriori accertamenti riguardano lo stato urbanistico ed edilizio dell'immobile, effettuati con l’ausilio di professionisti abilitati (ingegneri, architetti, geometri, periti edili) per garantire la conformità edilizia alle leggi ed agli usi locali.
Sul portale sono inoltre consultabili i titoli giustificativi della proprietà, la documentazione catastale, l'APE ed ogni altro documento necessario ai fini della stipula.
Per concludere, il servizio offerto sul portale è un’importante novità, che garantirà una maggiore sicurezza nelle compravendite, a vantaggio sia della parte acquirente che della parte venditrice, che potranno scongiurare il rischio di vedersi coinvolte in cause lunghe e costose relative agli immobili oggetto dell’operazione.