Nella prassi dei rapporti commerciali, in particolare quando le fasi della contrattazione richiedono tempi lunghi prima di giungere al rogito definitivo, è frequente il ricorso al cosiddetto “ preliminare di preliminare”, non espressamente disciplinato dal nostro ordinamento ma riconosciuto nella sua validità dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, a partire dalla sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015, pronunciata a Sezioni Unite.
DIFFUSIONE NELLA PRASSI
L’uso di tale forma di contratto si è sviluppato grazie all’intervento, nelle compravendite immobiliari, di intermediari che seguono le parti fin dalle primissime fasi dell’operazione, accompagnando il potenziale acquirente a visitare l’immobile, nella proposta di un corrispettivo, fino alla definizione del reciproco impegno con la redazione del contratto preliminare e la successiva stipula del rogito definitivo.
Ebbene, rimanendo nel settore immobiliare, è possibile che, ancor prima di impegnarsi con il preliminare di compravendita, le parti vogliano “bloccare” in qualche modo l’immobile, definendo un primo contenuto contrattuale, rinviando tuttavia la redazione del preliminare vero e proprio ad un momento successivo; ciò in quanto può esservi l’esigenza di assumere ulteriori informazioni, ad esempio, sulla regolarità urbanistica dell’immobile o sulla trasparenza dell’affare.
PRE-REGOLAMENTAZIONE
Si parla in tal caso di “preliminare di preliminare”, cioè di accordo scritto che contiene una preregolamentazione del futuro rapporto contrattuale, che necessita di successive puntualizzazioni; questa tipologia di negozio giuridico, non disciplinata da alcuna norma giuridica, è stata tuttavia ritenuta valida ed efficace dalla giurisprudenza, purché sia espressione di una reale intenzione e seria volontà delle parti di addivenire alle fasi ulteriori della contrattazione.
La Corte di Cassazione ha affrontato il problema delle conseguenze della mancata stipulazione del preliminare e del successivo contratto definitivo, dopo la redazione del preliminare di preliminare.
Con la sentenza n. 12527 del 21 maggio 2018 la Corte di Cassazione ha innanzitutto ribadito che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori, è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
RISARCIMENTO DANNI
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
Ciò significa che la parte adempiente ha diritto ad ottenere dalla parte inadempiente, che, cioè rifiuta di stipulare il successivo contratto, il risarcimento del danno, quantificabile nella perdita economica subita, cioè negli esborsi sostenuti, nonché nel mancato guadagno realizzabile con la conclusione del negozio.
E’ invece escluso il rimedio dell’esecuzione in forma specifica, cioè il diritto per la parte adempiente di ottenere dal Tribunale l’ordine all’altra parte di portare a termine il contratto; la motivazione è nella impossibilità, in questa fase iniziale delle trattative, di individuare esattamente il contenuto del rapporto giuridico, quindi, per il giudice, di emanare un provvedimento che ne produca gli effetti.