Segnaliamo un’interessante sentenza della Corte di Cassazione, la n. 23076 del 26 settembre 2018, che affronta l’argomento relativo alla distinzione tra nullità ed annullabilità delle delibere assembleari condominiali.
Ricordiamo che, a seconda del tipo di invalidità che inficia la delibera, la legge attribuisce effetti diversi alla decisione adottata dall’assemblea.
IPOTESI DI NULLITA’ ED ANNULLABILITA’
Nei casi di nullità, infatti, il condomino che ritiene di essere stato danneggiato dalla decisione può impugnarla in qualsiasi momento e chiedere che vengano adottati i provvedimenti opportuni nel suo interesse; l’annullabilità, invece, può essere fatta valere solo impugnando la delibera – cioè opponendosi ad essa tramite ricorso in Tribunale – entro 30 giorni dalla sua adozione o, nel caso in cui il condomino fosse stato assente, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale d’assemblea.
La distinzione tra ipotesi di nullità ed annullabilità è stata tracciata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, che ha individuato, tra le prime, le delibere contrarie alla legge, con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, nonché le delibere che incidono sui diritti dei singoli condomini su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.
Nell’elenco delle delibere annullabili rientrano, invece, quelle viziate per difetti formali, come la mancanza del quorum costitutivo o deliberativo o l’irregolare convocazione dei condomini.
Premesso ciò, dal punto di vista della tutela dei diritti del condomino che si ritiene leso dalla delibera invalida, la possibilità di ottenere il risarcimento dei danni è soggetta a procedure diverse a seconda che si tratti di delibera nulla o annullabile, come ha affermato la Corte di Cassazione nella citata sentenza.
IMPUGNABILITA’ DI DELIBERE NULLE
Il caso sottoposto all’esame della Suprema Corte riguardava la domanda avanzata in Tribunale da una condomina, che chiedeva di essere risarcita dal condominio, che aveva deliberato la costruzione di un ascensore all’interno del cortile condominiale, sul quale affacciava la proprietà dell’attrice; la condomina lamentava la perdita di aria e luce a causa della nuova costruzione, nonché la limitazione della sua possibilità di usufruire del cortile.
I giudici di legittimità, nel dare ragione alla ricorrente, hanno precisato in primo luogo che una tale delibera, poiché incide sul diritto del singolo condomino a godere delle parti comuni e di esercitare liberamente il proprio diritto di proprietà, rientra tra i casi di nullità, che possono essere fatti valere in qualunque momento dal danneggiato, nonché essere eccepiti dal giudice in qualunque fase e grado del processo.
RISARCIMENTO DANNI
Conseguenza di tale premessa è il principio secondo cui, in tutte le ipotesi di delibere nulle, la possibilità di chiedere ed ottenere il risarcimento dei danni non è subordinata alla previa ed autonoma impugnazione delle delibera assembleare invalida, ben potendo il condomino agire in giudizio per la tutela risarcitoria, chiedendo l’accertamento della nullità e contestualmente il risarcimento dei danni.
Secondo la Corte, infatti, la delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest'ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.
DELIBERE NULLE NON VINCOLANTI
Tutto ciò in quanto la nullità della delibera dell'assemblea deve ritenersi fatto ostativo all'insorgere del potere - dovere dell'amministratore di eseguirla, con la conseguenza che il risarcimento dei danni prescinde dal fatto che la delibera adottata sia vincolante per tutti, come avviene invece per le delibere annullabili, che devono essere ritenute valide fino alla declaratoria di illegittimità da parte del giudice.