Tra i modi di acquisto della proprietà il codice civile prevede, all’art. 1158 c.c., la fattispecie dell’usucapione, che consente l’acquisto della titolarità di un bene attraverso il possesso continuato ed ininterrotto per un periodo determinato; tale periodo è stabilito, per i beni immobili, generalmente in 20 anni, o in 10 anni per l’acquisto di immobili compiuto in buona fede in base ad un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, trascritto nei pubblici registri.
L’acquisto per usucapione è un effetto automatico del possesso continuato ed ininterrotto del bene; tuttavia, per poter essere opposto ai terzi, deve essere accertato in giudizio, dinanzi al Tribunale competente per territorio, il quale, in caso di accoglimento della domanda, pronuncerà sentenza dichiarativa, da iscrivere nei Registri Immobiliari.
CARATTERISTICHE DEL POSSESSO
Perché si verifichi l’usucapione è necessario, in primo luogo, che il godimento del bene abbia le caratteristiche del possesso, non della semplice detenzione, e che il possessore si comporti come se fosse il proprietario, cioè ponga in essere atti che il titolare effettivo porrebbe in essere.
Il possesso, inoltre, deve essere esercitato nel periodo indicato in modo continuato ed ininterrotto: ciò significa che i poteri e le attività posti in essere sul bene devono essersi protratti senza essere stati interrotti da atti che dimostrino la volontà, propria o del legittimo proprietario, di impedire l’acquisto del bene per usucapione.
VOLONTA’ ATTRIBUTIVA
A questo proposito è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27170/2018, per chiarire i limiti del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, quale atto idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione.
Secondo la Suprema Corte “non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare”.
In particolare, al fine di ritenere interrotta l’usucapione, è necessaria la manifestazione della cosiddetta volontà "attributiva" del diritto di proprietà da parte del possessore.
TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE
Nel caso specifico tale volontà era stata desunta dall'essere state avviate, dal possessore dell’immobile oggetto di causa, trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa – cioè con atto di compravendita - del bene medesimo.
La circostanza che il possessore aveva manifestato al proprietario del bene l’intenzione di acquistarlo, tramite rogito notarile, implicava il riconoscimento della proprietà altrui, dunque costituiva atto idoneo ad interrompere il tempo utile per il verificarsi dell’usucapione.
Secondo la Cassazione, sulla scorta di tale principio, deve viceversa escludersi l’effetto interruttivo quando tali iniziative (trattative, richieste di acquisto del bene) siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite.