Per “beni comuni” condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si intendono gli spazi ad uso comune facenti parte di un edificio in condominio, tra cui il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali, i cortili ed in generale tutte le parti dell’ edificio necessarie all’uso comune.
Se per alcune parti dell’edificio non ci sono dubbi riguardo alla loro destinazione, possono sorgere problemi interpretativi riguardo ad altri spazi, per i quali non è chiaro se possano ritenersi comuni o di proprietà esclusiva di alcuni partecipanti al condominio.
LITI CONDOMINIALI
Tra le liti condominiali più frequenti, infatti, vi sono quelle relative alla responsabilità per danni subiti da un condomino nell’immobile di sua proprietà, per infiltrazioni o altri difetti di manutenzione; spesso non è semplice individuare la causa del danno e, di conseguenza, la responsabilità dello stesso, dovendosi procedere ad un accertamento tecnico che risalga alla causa del problema.
Occorre, pertanto, accertare se l’elemento difettoso faccia parte dei beni comuni condominiali, oppure sia riconducibile ad una o più proprietà esclusive.
PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITA’
Una prima risposta è fornita dalla legge, all’art. 1117 richiamato, il quale contiene un elenco di beni per i quali vi è “presunzione di condominialità”: ciò significa che, fino a prova contraria fornita dalla parte interessata, il bene in questione si ritiene di natura condominiale.
Consideriamo, ad esempio, in esame il “suolo” dell’edificio, da cui possono provenire diversi problemi, tra cui infiltrazioni di umidità ai locali posti al pianterreno; è necessario, per i danneggiati, conoscere il titolo di proprietà di tali spazi sottostanti, per poter agire ai fini dell’eliminazione delle cause del danno e della domanda risarcitoria.
SUOLO E INTERCAPEDINE
A tal proposito, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22720/2018, ha affermato che l'art.1117 c.c. stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio: in tale nozione rientrano la superficie e tutta l'area sottostante sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, e non solo l'area sulla quale sono infisse le fondazioni dello stabile.
Di conseguenza, l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, è parte comune dell'edificio, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà.
TITOLO DI PROPRIETA’
Anche in questo caso, dunque, come in tutte le altre ipotesi di contenzioso sulle parti comuni negli edifici in condominio, occorre prendere in considerazione il titolo d’acquisto originario, cioè il primo atto di costituzione del condominio da parte del costruttore; se tale atto nulla specifica a riguardo dello spazio in considerazione, occorre far riferimento ai titoli d’acquisto dei soggetti in contraddittorio.
Se anche questi ultimi atti d’acquisto non contengono clausole relative agli spazi ritenuti comuni ai sensi dell’art. 1117 cc., vale la presunzione di condominialità, in ragione dell’utilizzo e della destinazione degli stessi.