La materia delle locazioni è disciplinata per gli aspetti più generali dal codice civile, agli artt. 1571 e seguenti, oltre che da leggi speciali, tra cui in primo luogo la legge n. 392/1978, cosiddetta sull’ “equo canone”, la legge n. 431/1998, che ha introdotto il canone “concordato” per le locazioni ad uso abitativo, fino ad arrivare alla più recente legge n. 96/2017 sulle locazioni “brevi”.
Dal quadro generale emerge una disciplina complessa ed articolata dei contratti di locazione, con riguardo in particolare alla destinazione dell’immobile (contratti ad “uso abitativo” e contratti ad “uso commerciale”), allo scopo della locazione nei contratti abitativi ( per uso transitorio, per studenti, per uso turistico), alla durata della locazione.
DURATA
In merito a quest’ultimo aspetto ricordiamo che, per i contratti ad uso abitativo, la legge sull’equo canone ha stabilito la durata quattro anni + quattro, in tal modo assicurando al conduttore una certa stabilità abitativa e, al tempo stesso, al proprietario una rendita di medio-lungo periodo.
La legge n. 431/1998 ha affiancato a tale tipologia tradizionale di contratto la locazione a canone “agevolato o concordato”, di durata triennale con possibilità di rinnovo biennale (cd. 3+2), con il vincolo, per le parti, di attenersi alla determinazione del canone stabilita dalla associazioni di categoria del comune sede dell’abitazione.
E’ stato, inoltre, regolato il contratto di locazione “ad uso transitorio”, per rispondere alle necessità abitative temporanee di quanti, per lavoro o altre motivazioni specifiche, hanno l’esigenza di frequenti trasferimenti.
CANONE
Per le locazioni transitorie la legge 431/1998 ha previsto, nei comuni ad alta densità abitativa indicati nell’allegato alla legge, che il canone sia ancorato a parametri specifici, determinati a livello locale, e debba essere determinato in base agli indici indicati nelle tabelle pubblicate dai comuni stessi; anche per le esigenze temporanee degli studenti la legge in questione ha stabilito che il canone debba essere vincolato a parametri predeterminati.
Nelle altre locazioni, in particolare nei contratti 4+4, il canone è libero, cioè rimesso alla determinazione delle parti, in base al mercato immobiliare ed alla tipologia di immobile.
DISDETTA DEL PROPRIETARIO
Quanto alla disdetta del contratto da parte del proprietario, la legge n. 392/1978 stabilisce una serie di presupposti di validità, in particolare disponendo che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una attività commerciale, imprenditoriale o professionale o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero ristrutturare l'immobile ai fini della regolarità urbanistica, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
La disdetta deve essere inviata dal proprietario al conduttore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza per le locazioni abitative, mentre, per quelle non abitative, almeno 12 mesi prima della prima scadenza, o 18 mesi prima se l’immobile è locato per l’esercizio di alcuni tipi di attività, ad esempio alberghiere.
DISDETTA DEL CONDUTTORE
Il conduttore può, da parte sua, recedere dal contratto in presenza di “gravi motivi” in qualsiasi momento, dandone disdetta tramite raccomandata a.r. almeno 6 mesi prima del rilascio dell’immobile, a prescindere dalla scadenza del contratto.
Quanto ai gravi motivi la legge nulla specifica a riguardo, dunque essi possono essere intesi in senso lato, come motivi di lavoro, di trasferimento del nucleo familiare per diverse esigenze; è sufficiente, pertanto, che nella lettera di disdetta vengano indicati genericamente.
Il mancato rispetto del preavviso comporta, per il conduttore, l'obbligo di versare al locatore l'importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile (così Cass. n. 18167/2012).
In altro articolo vedremo come deve essere effettuata la disdetta e come calcolare i termini per la sua validità ed efficacia.