Nella precedente pubblicazione abbiamo esaminato le ipotesi di disdetta del contratto di locazione, sia dalla parte del proprietario che dalla parte del conduttore, prendendo in considerazione i termini entro i quali va inviata la disdetta e le conseguenze in caso di invio tardivo.
Questione fondamentale è, pertanto, stabilire il limite temporale oltre il quale l’atto di disdetta è inefficace ai fini della risoluzione del contratto di locazione.
SPEDIZIONE DELLA RACCOMANDATA
Innanzitutto ricordiamo che la modalità prevista dalla legge per l’invio della disdetta è quella della raccomandata con avviso di ricevimento, che attesta sia l’avvenuta spedizione che la consegna (o la mancata consegna, come si dirà in seguito) della lettera; potremmo ritenere ugualmente valido l’invio di una mail all’indirizzo di posta elettronica certificata del destinatario, con recapito della consegna ma, allo stato attuale, resta ancora un’ipotesi residuale.
Un problema che frequentemente può prospettarsi è quello del mancato ritiro della raccomandata da parte del destinatario, assente al momento della consegna della lettera da parte dell’agente postale; in questo casi il mittente che ha inviato la disdetta può ritenerla valida ed efficace, pur se, di fatto, l’altro contraente ne ha avuto conoscenza?
ATTI RECETTIZI
Per fornire la risposta occorre partire dalla natura della disdetta, che è un atto unilaterale “recettizio”, che si perfeziona, cioè, quando viene consegnato al destinatario o, comunque, quest’ultimo ha la possibilità di venirne a conoscenza.
La regola generale per gli atti recettizi è quella della “presunzione di conoscenza”, desumibile dall’art. 1335 del codice civile, norma secondo la quale la proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
Ciò significa che, una volta spedita la comunicazione - con lettera raccomandata per avere prova della spedizione - questa si presume a giunta a conoscenza del destinatario quando è entrata nella sua “sfera di conoscibilita”, cioè quando egli è posto nella condizione di venirne a conoscenza, pur se, di fatto, la lettera non è materialmente in suo possesso.
I CHIARIMENTI DELLA CASSAZIONE
La Corte di Cassazione ha chiarito meglio la regola richiamata, affermando che la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto (Cass. 17204/2016).
Nel caso specifico della disdetta del contratto di locazione, sempre la Suprema Corte, sentenza n. 27526/2013, precisa che essa si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui la lettera è recapitata al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui egli ne prende effettiva conoscenza.
Ne deriva “la lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario.
CONCLUSIONI
In base ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, pertanto, possiamo concludere che la disdetta della locazione, inviata con raccomandata a.r., si considera perfeziona con la consegna al destinatario, o alta persona autorizzata a riceverla, trovato presso il suo domicilio dall’agente postale; in caso contrario, la disdetta si perfeziona a partire dalla data dell’avviso di giacenza emesso dall’ufficio postale, di cui copia è inviata al mittente, che ne viene così informato.
A nulla rileva, quale ulteriore conseguenza, il mancato ritiro della lettera da parte del destinatario, con la compiuta giacenza della spedizione, in quanto vale la presunzione di conoscenza di cui si è detto, salvi i casi di mancato ritiro per motivi a lui non imputabili e che egli stesso dovrà provare.