In una recente ordinanza, la n. 20749/2019, la Corte di Cassazione si occupa di un interessante caso in cui si intrecciano operazioni contrattuali tra operatori del settore immobiliare ed acquirenti di immobili, piuttosto diffuse nella prassi commerciale.
Vengono, infatti, presi in considerazione i seguenti istituti giuridici: il contratto preliminare di compravendita, il contratto per persona da nominare, il mandato con rappresentanza, il contratto di conto corrente cointestato ed, infine, la società di fatto.
Vediamo, dunque, come questi istituti sono stati utilizzati da un costruttore e da un agente immobiliare (di seguito “costruttori”), per acquistare prima un terreno, quindi edificarlo e rivenderlo a terzi.
CONTRATTO PRELIMINARE PER PERSONA DA NOMINARE
Come prima operazione i due soggetti si rivolgevano al proprietario di una vasta area edificabile, intenzionato a venderla; da costui i due imprenditori si facevano rilasciare una “opzione gratuita di contratto preliminare di vendita per sé o per persona da nominare”, avente ad oggetto detta area.
Successivamente, gli stessi imprenditori esercitavano il diritto di opzione e concludevano il relativo contratto preliminare di vendita per sé o per persona da nominare, contenente clausola che consentiva l'electio amici, cioè la nomina del promissario acquirente, sino alla stipula del contratto definitivo con rogito notarile.
Si tratta di uno stratagemma molto diffuso nel settore edile, nel quale i costruttori, geometri o altri intermediari, si impegnano nei confronti del proprietario dell’immobile in vendita, promettendo di acquistarlo ma non in proprio, bensì riservandosi di indicare i nomi degli acquirenti effettivi, che essi stessi procacceranno.
Tornando al caso esaminato dalla Corte di Cassazione, i due imprenditori, dopo aver concluso il detto preliminare, stipulavano a loro volta una serie contratti preliminari di compravendita immobiliare con una pluralità di terzi, ai quali promettevano di vendere quote di quell’area edificabile, con porzione di fabbricato da erigersi in regime di costruzione condominiale.
A questo punto i proprietari dell'area edificabile, già promessa in vendita ai due costruttori, ne trasferivano invece la proprietà, suddivisa in quote millesimali, ai predetti terzi promissari acquirenti degli alloggi, che ne acquistavano le relative quote e ne divenivano comproprietari in comunione pro indiviso tra loro, prevedendo, nell’atto di acquisto, che i fabbricati da costruire sarebbero stati assoggettati «a regime di condominio».
MANDATO CON RAPPRESENTANZA
Nello stesso atto di compravendita, inoltre, gli acquirenti conferivano ai due costruttori (il geometra e l’agente immobiliare) il mandato, irrevocabile e con rappresentanza, affinché essi realizzassero gli atti giuridici ed i comportamenti strumentali alla costruzione dell'edificio condominiale (vale a dire, procedere alla conclusione di contratti d'appalto; curare l'acquisto dei materiali; supervisionare il compimento delle attività inerenti).
Per !e esigenze del mandato i costruttori utilizzavano un conto corrente bancario cointestato, mentre, per effetto del mandato con rappresentanza, le fatture delle ditte che avevano eseguito i lavori di costruzione venivano emesse nei confronti dei mandanti.
Conclusi i lavori di costruzione, le singole unità immobiliari realizzate venivano assegnate ai singoli comproprietari del fondo sul quale erano state realizzate, così come già previsto nel contratto di compravendita del terreno.
In tal modo i due costruttori, pur essendo gli artefici e registi dell’intero affare, da un lato non erano mai divenuti proprietari dell'area edificabile, dall’altro svolgevano l’attività di costruzione degli immobili in nome e per conto dei terzi acquirenti.
Essi, pertanto, dall’inizio alla fine dell’operazione, hanno agito da intermediari, mettendo in contatto parte venditrice e parte acquirente, nonché quali rappresentanti dei singoli proprietari nelle opere edilizie.
SOCIETÀ DI FATTO
Lo stratagemma così utilizzato, potrebbe tuttavia nascondere un’attività imprenditoriale vera e propria ed una società di fatto tra i due costruttori, accertamento che, nel caso specifico, era stato compiuto dall’Agenzia delle Entrate, che aveva rilevato l’omesso pagamento dell’Irpef e delle altre imposte relative a tale supposta attività.
Secondo la Corte di Cassazione, si tratta di un’indagine che compete al giudice di merito, non censurabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione.