La legge sull’equo canone, la n. 392/78, stabilisce a favore del conduttore di immobile locato il diritto di acquistarlo, in caso di vendita, con preferenza rispetto agli altri possibili acquirenti.
Ciò comporta che il proprietario che vuole vendere l’immobile locato deve darne comunicazione all’inquilino, mediante notifica di atto giudiziario oppure a mezzo raccomandata a.r., indicando il prezzo della vendita e le altre condizioni essenziali del contratto stipulando.
ESERCIZIO DELLA PRELAZIONE
Il conduttore ha, quindi, 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione, comunicando al proprietario la sua volontà di accettare o meno l’offerta mediante atto scritto, con le modalità anzidette; egli dovrà inoltre provvedere alla stipula del rogito ed al pagamento del prezzo entro 90 giorni dal ricevimento della comunicazione da parte del proprietario, salvi diversi accordi.
In caso di mancata comunicazione da parte del proprietario dell’intenzione di vendere l’immobile, oopure in caso di vendita a terzi ad un prezzo inferiore a quello indicato al conduttore, questi potrà riscattare l’immobile, chiedendo in Tribunale la revoca della vendita, purchè egli agisca entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita.
RISCATTO DELL’IMMOBILE
Il riscatto avviene con il pagamento del prezzo di cui al suddetto atto, entro trenta giorni, dalla data della notifica dell’atto di citazione oppure dalla prima udienza, in caso di mancata opposizione dell’acquirente, oppure dalla data della sentenza che accoglie la domanda del conduttore riscattante.
La legge sull’equo canone, all’art. 36, riconosce il diritto di prelazione anche al conduttore dell’immobile locato ad uso commerciale, con le stesse modalità previste per gli immobili ad uso non abitativo.
VENDITA IN BLOCCO
Un tipo particolare di vendita commerciale, per la quale la giurisprudenza di legittimità ha escluso la possibilità di esercitare il diritto di prelazione ed il diritto di riscatto, è la vendita “in blocco”: secondo la Corte di Cassazione ciò si verifica quando i beni alienati, facenti parte di un unico edificio o comunque confinanti, “costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari." (Cass. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015.
VENDITA CUMULATIVA
Secondo la definizione della Suprema Corte la vendita in blocco si distingue dalla vendita “cumulativa”, che si ha allorchè vengono posti in essere contestualmente atti di alienazione di più unità immobiliari facenti parte di un unico edificio ma non caratterizzati da omogeneità strutturale e collegamento funzionale (Cass. 26981/2007).
A differenza della vendita in blocco nella vendita cumulativa si ritiene ammissibile il diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore dell’immobile locato a fini commerciali.