La locazione è regolata agli artt. 1571 ss. c.c. che la qualifica come quel contratto in base al quale una parte, detta 'locatore' o 'proprietario', si obbliga a far godere all'altra, chiamata 'locatario' o 'conduttore', una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
A sua volta l’articolo 4 comma 1 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito con modificazioni dalla Legge n.96 del 21 giugno 2017, definisce locazioni brevi “i contratti ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
I nomi delle parti, in tale disciplina specifica, possono assumere le denominazioni specifiche di “Host” per il locatore e “Guest” per il conduttore.
Come può essere concluso il contratto e cosa deve contenere?
I contratti con finalità turistiche sono accordi liberi sotto il profilo della determinazione del canone, ma prevedono l'obbligatorietà della forma scritta. Ogni contratto dovrà generalmente contenere:
- i nomi delle parti;
- le caratteristiche dell'immobile;
- durata del soggiorno;
- canone pattuito.
L'accordo si può concludere in momenti diversi, per esempio in un momento antecedente al check-in, via mail o pec, oppure mediante sottoscrizione fisica da parte del conduttore. Nel caso in cui l'accordo si concluda tramite determinati portali online (AriBnB, Booking e similari) dovrà essere integrato con le disposizioni del portale utilizzato.
Di fondamentale importanza è che sia il locatore che il conduttore devono necessariamente essere due persone fisiche operanti al di fuori della propria attività professionale.
Che normativa fiscale è applicata alla locazione breve?
L'aliquota dell'imposta sostitutiva (21%) deve essere applicata sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l'abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Il reddito avrà dunque natura fondiaria con possibilità di optare per il regime della cedolare secca. Nel caso di sublocazione l'imposta si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
Solo ove la locazione superi i 30 giorni sarà necessario provvedere alla registrazione del contratto.
Quali sono gli obblighi dell'Host?
Il locatore devo poi tenere presente tutta un'altra serie di obblighi tra cui:
- pagamento dell'imposta di soggiorno;
- comunicazione ex 109 T.U.L.P.S. dei nominativi dei soggiornanti;
- conservazione dei documenti identificativi e dei dati dei Guest;
- aggiornamento delle spese che concorrono alla formazione della base imponibile (i corrispettivi previsti per la fornitura di altri servizi);
- ogni struttura ricettiva adibita alla locazione breve deve essere identificata secondo un codice alfanumerico detto CIR (codice identificativo di riferimento);
- adeguarsi alla normativa riguardante il possesso di certificazione APE;
- predisposizione di un elenco di pratiche da rendere noto al Guest secondo le modalità del contratto (come ad esempio il divieto di fumo, gli orari da rispettare, il parcheggio, la disciplina degli animali);
- fare attenzione al regolamento condominiale.
Cosa prevede il disegno di legge DDL Santanchè e quali sarebbero le modifiche?
Ad oggi si tratta di un disegno di legge - ancora non in vigore - volto a contrastare l'abusivismo e l'impennata dei prezzi nelle città metropolitane che prevederebbe tutta una serie di modifiche alla normativa tra cui:
- una durata minima non inferiore a due notti;
- un massimo di due immobili da poter gestire;
- rispetto della normativa antincendio ex DPR 1 agosto 2011, n. 151, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 12-bis del decreto-legge 29 dicembre 2022, n. 198, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 febbraio 2023, n. 14. per chi possiede un numero di posti letto superiore a venticinque posti letto;
- inasprimento delle sanzioni derivante dalla mancata osservanza delle prescrizioni tutte elencate.