Per i beni comuni condominiali il criterio generale di ripartizione delle spese di manutenzione è quello di suddivisione pro-quota, in base ai millesimi di proprietà; una diversa ripartizione è possibile se il bene, pur essendo ricompreso tra le parti comuni, è utilizzato in modo diverso da alcuni condomini, che ne fruiscono maggiormente rispetto ad altri, come nel caso del lastrico solare o della terrazza a livello.
Lastrico solare
Per quanto riguarda la manutenzione di lastrico solare e della terrazza a livello la ripartizione delle spese dipende dal titolo di proprietà: quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; i restanti due terzi sono a carico degli altri condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Pur se terrazza o lastrico solare appartengono o sono attribuiti in uso esclusivo ad uno o più condomini, pertanto, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione vi sono tenuti tutti, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Ripartizione spese di manutenzione
In ogni caso la delibera in merito alle opere di manutenzione spetta all’assemblea condominiale, che dovrà decidere se e in quale modo intervenire per provvedere alle riparazioni; se, tuttavia, le riparazioni rivestono carattere d’urgenza il nostro ordinamento consente ai condomini che hanno un diretto interesse alla manutenzione delle parti comuni danneggiate di provvedervi a proprie spese, salvo il diritto al rimborso da parte degli altri condomini.
La regola generale, pertanto, è che le spese di rifacimento delle parti comuni, sia che riguardino l’ordinaria manutenzione che le opere straordinarie, vanno deliberate dall’assemblea condominiale; unica eccezione è costituita dalla circostanza che si tratti di opere urgenti ed indifferibili, intese come lavori che non possono essere rinviati senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio e senza che vi sia il tempo di preavvisare l'amministratore e convocare l’assemblea.
Risarcimento danni e quota parte di spese
E’ il caso, ad esempio, delle infiltrazioni e delle tubazioni rotte che causano umidità o allagamenti nei locali interni.
In proposito riportiamo una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 18187/2021, relativa ad un caso di un condomino che, avendo subito danni alla sua proprietà causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune, aveva citato in giudizio il condominio per il risarcimento dei danni subiti; accolta la sua domanda egli, tuttavia, il tribunale aveva posto a suo carico la quota parte di spese necessarie per la riparazione del lastrico solare, con decisione confermata in appello.
La Cassazione sul punto
La Corte di Cassazione, adita dal condomino danneggiato che aveva impugnato la sentenza nella parte relativa alla ripartizione delle spese, ha affermato il principio secondo cui “il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati”.
Secondo la Suprema Corte, infatti, l’accertamento della responsabilità del condominio per danni derivanti da omessa manutenzione delle parti comuni non esclude che il singolo condomino danneggiato venga gravato della sua quota parte di spese necessarie alla riparazione, derivando ciò dalla contitolarità del bene comune.