La riforma del condominio, introdotta dalla legge 220/2012, ha modificato sensibilmente la disciplina in materia, ridefinendone gli ambiti, in particolare per quel che riguarda i compiti dell’amministratore di condominio.
Obblighi all’atto della nomina
L’art. 1129 c.c. dispone che l’amministratore nominato dall’assemblea, contestualmente all’accettazione dell’incarico, deve fornire i propri dati anagrafici, professionali, indicare i luoghi di tenuta delle scritture contabili del condominio; egli, inoltre, è tenuto al rispetto di specifici obblighi, quali la presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato e l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, da utilizzare nel corso della gestione.
La durata dell’incarico di amministratore è di un anno, al termine del quale egli deve rassegnare le dimissioni affinché l’assemblea possa nominare il nuovo.
Sempre l’art. 1129 cc, al comma 9, stabilisce che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Attribuzioni dell’amministratore
Tra i diversi compiti dell’amministratore, previsti dall’art 1130 c.c., vi è quello di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e curare l'osservanza del regolamento di condominio; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità; fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Riscossione forzosa delle quote condominiali
In alcuni casi l’amministratore può agire autonomamente, nell’interesse del condominio, senza previa delibera assembleare; è il caso, ad esempio, della riscossione delle quote condominiali, previsto dall’art. 1129 c. 9, sopra menzionato; questa norma conferisce, infatti, all’amministratore il potere di mettere in mora i condomini morosi, di ottenere nei loro confronti decreti ingiuntivi e, inoltre, di procedere ad eventuali pignoramenti per il recupero di quanto spettante al condominio.
Viceversa, non rientra nei poteri autonomi dell’amministratore quello di concludere accordi transattivi, o di concedere dilazioni di pagamento ai condomini morosi, se non previa autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Accordi con i condomini morosi
È quanto afferma la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10846/2020, in base alla quale “non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi, spettando all'assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli”.
Tale principio, precisa la Suprema Corte, già affermato in precedenti giurisprudenziali tra cui Cass. 821/2014, si desume proprio dal comma 9 dell’art. 1129 c.c., che nell’attribuire all’amministratore il potere di riscuotere forzosamente le quote dei condomini morosi, entro il termine stabilito dalla stessa norma, implicitamente esclude la facoltà di evitare tale riscossione attraverso accordi transattivi, salvo che siano preventivamente deliberati dall’assemblea.
Conclusioni
In conclusione, se compete in ogni caso, all’amministratore il potere di provvedere al recupero delle quote condominiali non versate, anche nominando legali per ottenere titoli giudiziari nei confronti dei condomini morosi, per poter concludere accordi transattivi con i medesimi egli deve essere preventivamente autorizzato dall’assemblea; in mancanza di tale delibera autorizzativa, pertanto, l’accordo o la dilazione concessa dovrà ritenersi nulla.