Cos'è il contratto di mediazione?
Il legislatore, piuttosto che definire il contratto di mediazione, all'art. 1754 c.c. definisce colui che può essere definito come mediatore, ossia la persona che mette in relazione due o più parti per concludere un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
La mediazione tipica, sulla cui natura ancora oggi sorgono non pochi dubbi interpretativi, comporta in ogni caso che il mediatore, senza vincolo e quindi in una posizione di imparzialità ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare.
L'elemento essenziale del contratto è dunque rappresentato dalla volontà imparziale del mediatore di porre in essere tale attività anche in assenza di esplicito contratto, bastando che il cliente, anche tramite fatti concludenti abbia accettato l'attività di interposizione del mediatore. Ad esempio, Tizio venuto a conoscenza che Caio intende vendere l'appartamento e che Mevio intende proprio acquistare in quella precisa zona mette in contatto le due parti.
Quando sorge il diritto alla provvigione e cosa si intende per affare?
Ai sensi dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Per quanto riguarda la nozione di affare si rileva che questa non coincide affatto con quella di contratto per essere, anzi, molto più onnicomprensiva. Ne consegue che l'oggetto dell'attività del mediatore può essere qualunque tipo di affare, purché a carattere patrimoniale in forza del principio per cui proprio l'entità della provvigione viene determinata dal valore dello stesso.
Si rileva da ultimo che ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione occorre tuttavia richiamare il principio di causalità adeguata, secondo cui spetta al giudice accertare non solo la messa in relazione delle parti da parte del mediatore, ma anche il carattere adeguato dell’apporto causale di quest’ultimo, per giungere a ritenere che la conclusione dell’affare sia l’effetto dell’intervento del mediatore (Cass. civ., Sez. II, 02 febbraio 2023, n.3165).
Cosa sono le clausole vessatorie in materia di mediazione?
Le clausole vessatorie sono tutte quelle clausole che malgrado la buona fede determinano un considerevole squilibrio degli obblighi e dei diritti derivanti dal contratto. Questo tipo di clausole trovano una generica tutela all'interno del codice civile e una più specifica a tutela del consumatore all'interno del codice del consumo che non solo ne definisce i limiti ma ne esplica anche la portata.
Nel caso della mediazione, queste potrebbero essere ad esempio poste dal mediatore per escludere determinati tipi di responsabilità ovvero estendere il proprio diritto a riscuotere la provvigione per periodi particolarmente lunghi o senza dei precisi limiti temporali.
È valida la clausola che vincola il consumatore al pagamento della provvigione per un tempo indeterminato?
Una clausola contrattuale così formulata sembrerebbe essere affetta da nullità. Sul punto si è infatti recentemente pronunciata la la Corte di Cassazione con sentenza n. 785 precisando che “è vessatoria ed abusiva, ai sensi dell’art.1341 c.c. e dell’art. 33 del Codice del Consumo, la clausola, predisposta unilateralmente dal mediatore, che prevede il diritto del compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso della sua attività qualora l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile ”.
La clausola, per il giudice di legittimità, determina un significativo squilibrio a carico del consumatore perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concreta da cui risulti che il contratto sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.