Per “beni comuni” condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si intendono gli spazi ad uso comune facenti parte di un edificio in condominio, tra cui il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali, i cortili ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
Riguardo l’uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni la norma di riferimento è l’art. 1102 del codice civile, che stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Modificazioni alle parti comuni
E’ previsto, inoltre, che ciascun partecipante alla comunione possa apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale.
In concreto, ciò significa che per valutare la legittimità di uno specifico utilizzo o di opere e manufatti sul bene comune è necessario trovare il punto di equilibrio tra migliore godimento della cosa comune per ciascun condomino e rispetto della destinazione della stessa e del diritto degli altri partecipanti ad utilizzarla.
Innovazioni
Diverso è il caso delle innovazioni sulle parti comuni, disciplinato all’art. 1120 c.c., che prevede che i condomini, a maggioranza, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.
La differenza tra “modificazione” e “innovazione” sta nel fatto che quest’ultima comporta una radicale trasformazione del bene o della parte di esso su cui si interviene; per questo occorre una delibera condominiale adottata con un numero di voti che rappresenti almeno la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Tra le controversie più frequenti nei tribunali vi sono quelle relative alla legittimità dell’installazione, da parte del singolo condomino su una parte comune dell’edificio, di una canna fumaria; vediamo, sull’argomento, quali sono gli orientamenti della Corte di Cassazione.
Canne fumarie su muri perimetrali
Quanto alle condizioni di legittimità dell’opera, si afferma che l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi – quest’ultima – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile (Cassazione civile sez. II, 23/11/2018, n.30462).
Nello specifico, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio, valutazione che spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione; tale massima è stata espressa in un caso relativo alla realizzazione di una canna fumaria, che il tribunale aveva ritenuto lesiva del decoro architettonico dell’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n.17102).
Decoro architettonico
Riguardo, ancora, al decoro architettonico è stato ritenuto che debba essere rimossa la canna fumaria montata sul muro di confine di un palazzo di pregio, in quanto altera notevolmente l’estetica dell’edificio, inoltre imponendo una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi e costituendo turbativa al godimento della luce (Cassazione civile sez. II, 24/08/2015, n.17072).
Circa le norme applicabili, infine, la Suprema Corte, in una fattispecie relativa alla rimozione di una canna fumaria in eternit, ha affermato che la costruzione di un’opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull’accessione, bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce innovazione delle cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l’effetto di alterare la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l’opera è illegittima (Cassazione civile sez. II, 22/09/2017, n.22203).