L’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore ricorre nel caso in cui la compravendita si realizzi, anziché con i successivi proprietari della singola unità immobiliare, direttamente dal costruttore dell'immobile.
Si tratta di un’operazione che racchiude molteplici situazioni, in quanto le opzioni che potenzialmente si possono concretizzare sono le più disparate, visto che si può trattare di acquisto di un immobile in fase di progettazione, fino all’immobile finito.
Quali vantaggi e svantaggi?
Un indubbio vantaggio è offerto dall'acquistare un bene immobile che può essere realizzato con le più avanzate tecnologie e con i materiali più moderni, che garantiscono un impatto ambientale più sostenibile e un risparmio energetico.
Per procedere all'acquisto è necessario stipulare un contratto preliminare da redigere nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal notaio. All'interno dello stesso si sanciscono tempi e modi dei pagamenti, subordinati in genere all’avanzamento dei lavori stessi. Il contratto preliminare garantisce al promittente acquirente, altri due vantaggi: un risparmio dovuto alla dilazione di pagamento, in genere spalmata in archi temporali abbastanza ampi, e un secondo relativo al prezzo finale, di media inferiore del 10-20% in rapporto al reale valore della casa.
Un altro vantaggio è dato dalle numerose agevolazioni fiscali che vanno, a seconda dei casi, dal pagamento dell'Iva agevolata al 4% invece che al 10%, alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, di 200 € ciascuna. Se l’immobile viene comprato come prima casa, è possibile detrarre l'IVA sino al 50%.
Per contro, chi compra direttamente dal costruttore si espone al rischio del fallimento dell'impresa edile e nella conseguente difficoltà al recupero di quanto versato sino a tale evento.
Come tutelarsi quando si acquista una casa in costruzione?
A tutelare chi compra casa dal costruttore, è intervenuto il legislatore col D.Lgs. 122/2005.
L’articolo 2 prevede che all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore sia obbligato, a pena di nullità del contratto a stipulare una fideiussione. L’importo della fideiussione deve corrispondere alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Fanno eccezione le somme che per esplicito accordo tra le parti dovranno essere erogate da un soggetto mutuante e i contributi pubblici, che hanno un loro sistema di garanzia.
L’articolo 4, invece, obbliga il costruttore a contrarre una polizza assicurativa decennale a favore dell'acquirente al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.
La polizza ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e copre:
- danni materiali e diretti all’immobile;
- danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 c.c. derivanti da rovina, totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Queste due garanzie, fideiussione e polizza assicurativa decennale, offrono maggiore tutela al compratore, sia nel caso di fallimento da parte dalla ditta edile, che per eventuali danni dovuti a eventi futuri straordinari e non prevedibili.