Lo sfratto è quel provvedimento disciplinato dagli artt. 657 ss. c.p.c. con cui si mira a ottenere in tempi rapidi il titolo esecutivo necessario per liberare l'immobile dall'inquilino moroso. Solo nel caso di convalida del procedimento da parte del Giudice lo sfratto diviene “esecutivo”. Ciò significa che lo stesso, acquistando forza di giudicato, risulta un titolo idoneo - necessario - per procedere alla fase dell'esecuzione forzata avanti agli ufficiali giudiziari. Col medesimo procedimento è possibile richiedere il pagamento dei ratei insoluti e la cessazione stessa del contratto di locazione.
Quali sono i tempi per ottenere uno sfratto?
Data l’ampia varietà di situazioni offerta dalla quotidianità, quale ad esempio la presenza di minori o di categorie protette, stabilire con sufficiente certezza quanto tempo occorra perché il proprietario ritorni nel pieno possesso del suo bene non è facile. È comunque possibile effettuare una stima sulla base delle tempistiche minime stabilite dal legislatore.
I tempi per ottenere uno sfratto esecutivo, oltre ai 20 giorni da rispettare per legge tra la data della notifica e la data dell'udienza, sono quelli stabiliti di volta in volta dal Giudice e variano dai 10 ai 30 giorni.
Solo dopo che siano trascorsi questi termini e, se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, è possibile procedere alla successiva fase dell'esecuzione forzata vera e propria avanti all'ufficiale giudiziario.
In estrema sintesi, è possibile ottenere la liberazione in circa 3-4 mesi per gli immobili commerciali mentre circa 6 mesi per gli immobili ad uso abitativo, sempre che la procedura segua il regolare corso e senza alcuna interruzione. Deve, infatti, considerarsi che l'ufficiale giudiziario si avvale delle forze pubbliche e dell’intervento di un fabbro non prima di uno o due tentativi andati a vuoto, e che oltre tali casi possono sussistere ulteriori motivi di rinvio, come ad esempio la presenza di minori.
Come evitare lo sfratto?
Per quanto riguarda le locazioni abitative è possibile richiedere al Giudice la concessione di un termine di 90 giorni chiamato “termine di grazia” durante il quale il locatario dovrebbe reperire le somme dovute.
È altresì possibile opporsi alla procedura di sfratto - anche solamente presentandosi di persona all'udienza di convalida - nei seguenti casi:
- provando che la morosità è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;
- dimostrando l’esistenza di un credito nei confronti del locatore da opporre in compensazione;
- contestando gli importi richiesti in quanto erroneamente conteggiati.
I costi della procedura
Come per le tempistiche, è difficile quantificare con certezza quali siano i costi tutti relativi alla procedura, in quanto spesso accade che la stessa possa concludersi in fasi più o meno avanzate.
Ciò che occorre versare, quantomeno per iniziare il giudizio, consiste in:
- spesa per il contributo unificato che varia col valore della causa, da un minino di € 20,50 ad un massimo di € 853,00 ed una marca da bollo per l'iscrizione a ruolo di € 27,00;
- parcella dell’avvocato (ove impossibilitati ad accedere al gratuito patrocinio a spese dello stato), anch'essa variabile in relazione al valore dalla causa, ma difficilmente inferiore ad € 1.500,00 (è comunque possibile consultare nello specifico il tariffario degli avvocati);
- spese varie di notifica (raccomandate e spese per notifica dagli ufficiali giudiziari di circa € 30).
La liberazione dell'immobile senza contratto
La locazione senza contratto, cosiddetta “a nero”, è considerata nulla e per tale motivo al proprietario non è concesso di utilizzare il procedimento “semplificato” di sfratto.
È comunque possibile utilizzare l'ordinario - e ben più lento - procedimento di cognizione per la restituzione dell'immobile occupato senza titolo, oppure procedere, ove possibile, alla registrazione tardiva del contratto di locazione pagando le relative sanzioni per il ritardo.