Cos'è la locazione?
Il contratto di locazione, più comunemente conosciuto come “affitto” (anche se disciplinante una diversa figura contrattuale) è regolato dall'articolo 1571 c.c., che lo definisce come l'accordo attraverso il quale una parte, denominata locatore o proprietario, si impegna a concedere all'altra parte, chiamata conduttore o locatario, l'uso di un bene mobile o immobile per un periodo determinato, in cambio del pagamento di un corrispettivo, noto come canone.
Questo contratto può essere classificato in base a diversi criteri:
- l'oggetto (beni mobili o immobili);
- la destinazione dei beni (immobili ad uso abitativo o commerciale);
- la tipologia degli immobili, siano essi urbani o rurali;
- la durata (contratti transitori o ordinari).
Cosa succede se l'inquilino non paga il canone di locazione?
Se il conduttore non paga il canone di locazione, il proprietario ha il diritto di introitare uno sfratto per morosità. Tale procedura inizia, in genere, con l'invio di una diffida scritta all'inquilino, che sollecita il pagamento entro un termine stabilito. Se l'inadempimento continua a protrarsi, il locatore può rivolgersi al tribunale competente per ottenere la convalida dello sfratto che, in assenza di opposizioni, può o meno essere concessa provvisoriamente o definitivamente. Esaurito tale incombente, occorre poi passare, in ogni caso, alla procedura di rilascio vera e propria tramite l'ufficiale giudiziario.
Parallelamente, è possibile richiedere un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non versate.
Quest'ultima procedura consiste in un'ordinanza emessa dal giudice che impone all'inquilino di pagare quanto dovuto. Tuttavia, se il conduttore si oppone, anche in questo caso, il processo può complicarsi ulteriormente, richiedendo un giudizio ordinario che allunga i tempi.
Sotto questi profili è importante sottolineare che queste procedure possono risultare lunghe e costose. Le spese legali, i tempi della giustizia e le possibili opposizioni dell'inquilino possono rendere il recupero delle somme e il rilascio dell'immobile un percorso complesso e oneroso per il locatore.
Posso inserire una garanzia come una fideiussione nel contratto?
Si, è possibile inserire una figura che svolga il ruolo di garante. La fideiussione in caso di locazioni abitative o commerciali è una misura di protezione che il proprietario può richiedere all'inquilino prima di firmare il contratto di locazione, assicurandosi che vi sia un garante per il pagamento del canone pattuito. Se l'inquilino non riuscisse ad onorare quanto concordato in contratto, il proprietario potrebbe quindi rivolgersi al garante per recuperare l'importo dovuto.
Banche e assicurazioni offrono soluzioni che coprono non solo i canoni non pagati, ma anche eventuali danni alla proprietà o all'arredamento e il mancato versamento delle spese condominiali. Oltre a questi enti, la garanzia può essere rilasciata anche da privati, come ad esempio parenti o amici del conduttore.
Lo strumento offre una tutela molto effettiva per la proprietà in quanto, ove la fideiussione dovesse includere anche la copertura per l'inadempimento degli obblighi contrattuali, il risarcimento potrebbe estendersi anche alle mensilità dovute nel periodo in cui l'inquilino moroso ritardasse nel liberare l'appartamento.
Come funziona il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale è un elemento fondamentale nei contratti di locazione, poiché rappresenta una forma di garanzia ulteriore, rispetto alla fideiussione, per il proprietario dell'immobile. Questo importo, versato dall'inquilino al momento della stipula del contratto, tutela il locatore da eventuali danni all'immobile ma anche dal mancato pagamento del canone o da altre inadempienze generiche da parte dell'inquilino, ad esempio dalla mancata manutenzione ordinaria.
Aspetto importante da sottolineare è quello per cui il deposito cauzionale non può essere considerato come un pagamento anticipato del canone e deve rimanere a disposizione del proprietario fino al termine della locazione. Solo a questo punto, se l'immobile viene riconsegnato in buone condizioni e tutti i pagamenti sono stati regolari, il deposito viene restituito all'inquilino. In caso contrario, il proprietario può trattenere legittimamente parte o tutto l'importo per coprire le spese di riparazione o gli affitti non corrisposti.
Per l'inquilino, il deposito cauzionale significa quindi un ulteriore impegno a rispettare il contratto, mentre per il locatore rappresenta una maggiore sicurezza economica.