Cos'è il contratto di locazione?
La locazione è il contratto mediante il quale una parte detta 'locatore' si obbliga a far godere all'altra, detta 'locatario o conduttore', un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo in cambio di un corrispettivo chiamato 'canone di locazione o pigione'.
Lo scopo principale è quello di garantire al cedente la fruizione, o meglio, il diritto di godimento su un determinato bene garantendo al proprietario la percezione di un reddito.
In italiano, il termine "affitto" e "locazione" spesso vengono utilizzati come sinonimi tuttavia sussiste una sottile differenza tra i due termini: la locazione (art. 1571 c.c.) si riferisce infatti alla concessione di un bene immobile (come una casa o un ufficio) o mobile mentre l'affitto (art. 1615 c.c.) fa riferimento a cose produttive di reddito, come fondi rustici agricoli, cave o aziende, in quest'ultimo caso si parlerà ad esempio di 'affitto d'azienda'.
Quali sono i principali obblighi del conduttore e del proprietario?
Il proprietario deve necessariamente:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, ciò significa principalmente che, se questa presenta dei difetti tali da renderla inidonea all'uso il conduttore potrà risolvere il contratto;
- mantenerla in stato da servire all'uso convenuto eseguendo tutte le riparazioni di straordinaria amministrazione;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione difendendo il conduttore da molestie arrecate da chiunque vanti diritti sulla cosa.
Il conduttore, invece, per non incorrere in nessuna responsabilità dovrà:
- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso convenuto, nel senso che non potrà ad esempio utilizzare un appartamento come se fosse un albergo;
- pagare il canone corrispettivo nei tempi e nelle forme convenute.
Cosa sono i miglioramenti e le addizioni nella locazione?
La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni è sancita dagli artt. 1592 e 1593 c.c. i quali si riferiscono esclusivamente a quelle innovazioni o incrementi qualitativi o quantitativi che ineriscono la cosa locata lasciandone indenne la struttura fondamentale.
Possono comunque essere definiti come “miglioramenti” tutte quelle opere che per mezzo di trasformazioni o sistemazioni apportano al bene un incremento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e/o la redditività senza presentare una propria individualità rispetto al mobile o l'immobile. Ne sono un esempio il risanamento della muratura o degli impianti.
Viceversa le “addizioni” sono sempre opere che apportano un incremento di valore, di produttività o redditività che, però, si configurano come elementi nuovi rispetto alla cosa, conservando dunque una loro autonomia come ad esempio il condizionatore.
Cosa succede se il conduttore migliora il bene concesso in locazione?
Salvo disposizioni particolari della legge il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Attenzione, in quanto il consenso da parte del proprietario non può essere di mera tolleranza ma sempre espresso.
Per quanto riguarda, invece, le addizioni, il conduttore ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza danno nei confronti del proprietario ovvero nel caso in cui quest'ultimo non intenda ritenerle. Solo in quest'ultimo caso il locatore dovrà pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'addizione al momento della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza danni, proprio in quanto inscindibili e ove costituiscano miglioramento, si applica quanto sancito in tema di miglioramenti.