In materia condominiale un argomento rilevante è costituito dalla possibilità, per il singolo condomino, di eseguire opere innovative sul proprio immobile, che vadano tuttavia ad incidere sull’intero edificio; è importante, in questi casi, capire quali sono i limiti che la legge impone ed in che modo le opere possano essere realizzate da ciascun condomino.
DECORO E ASPETTO ARCHITETTONICO
Rileva, in proposito, la distinzione, elaborata dalla giurisprudenza, tra decoro architettonico, oggetto di disciplina agli artt. 1120 comma 4, 1121 comma 1 c.c e 1122 bis c.c., ed aspetto architettonico, cui sottende il concetto di sopraelevazione indicato all’art. 1127 comma 3 c.c. quale limite alla sopraelevazione; con esso si intende che l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.
Detti limiti vanno considerati anche nel caso in cui l’opera sia realizzata interamente sulla porzione di proprietà esclusiva del singolo condomino, come ha specificato la Corte di Cassazione, in una recente ordinanza, la n. 10848/2019, relativa ad un caso di sopraelevazione sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino.
DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
Gli altri condomini avevano fatto ricorso per far dichiarare l’illegittimità della costruzione sopraelevata, in quanto considerata in violazione dei limiti posti dall’art. 1127 c.c.; la norma, infatti, sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio, come anche dalla conseguente notevole diminuzione di luce ed aria per i piani sottostanti.
La Corte d’appello aveva respinto la domanda degli altri condomini, ritenendo legittima la costruzione in sopraelevazione, sostenendo che, trattandosi di costruzione su proprietà esclusiva, l’unico limite era costituito dall’assicurare luce, aria e stabilità all’intero edificio, mentre doveva considerarsi fisiologica l’incidenza sull’aspetto architettonico.
LIMITE DELLA STABILITA’
La Corte di Cassazione ribalta tale decisione, affermando che la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. è preclusa non solo se le condizioni statiche non la permettano ma anche se risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio, dovendosi tenere conto, ai fini della valutazione di compatibilità con le caratteristiche stilistiche dell'immobile, pure delle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive.
Non ha alcun rilievo, infatti, che la sopraelevazione sia realizzata su lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino in quanto, anche in tale ipotesi, operano i limiti sanciti dall’art. 1127 c.c., come chiariscono o giudici di legittimità.
COMPATIBILITA’ CON L’ASPETTO ARCHITETTONICO
La valutazione della legittimità dell’opera, pertanto, va effettuata tenendo conto dell’impatto sull’aspetto architettonico dell’edificio, in base alle caratteristiche stilistiche visibili, verificandone la compatibilità con esse; essenziale, inoltre, è la considerazione di eventuali restrizioni poste dal regolamento contrattuale, vincolante per ciascun condomino.
Nel caso in cui la sopraelevazione sia conforme ai limite di legge il singolo proprietario deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani, compreso quello da edificare, detratto l’importa della quota a lui spettante, come stabilisce l’ultimo comma dell’art. 1127 c.c..