Quando si parla di “pertinenze” ci si riferisce a quei beni, essenzialmente immobili ma anche mobili, il cui uso è funzionale ad un altro bene, anch’esso immobile o mobile.
Il codice civile le definisce, all’art. 817 del codice civile, come cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa; ciò significa che la caratteristica fondamentale della pertinenza – che la distingue dal bene accessorio - è che la destinazione non sia transitoria od occasionale, ma abbia carattere di stabilità.
DESTINAZIONE D’USO
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima, come ad esempio l’usfruttuario o il possessore ad altro titolo.
Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005), per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale.
Negli edifici in condominio ci possono essere beni di pertinenza condominiale, come vani destinati ad assemblee condominiali o ripostigli condominiali; tipico esempio, invece, di bene immobile di pertinenza della singola unità immobiliare è il vano adibito a cantina o l’area destinata a parcheggio.
Una domanda che spesso ci si pone è quella della possibilità di vendere/acquistare un bene pertinenziale separatamente dal bene principale.
REGIME CIRCOLATORIO
La risposta la fornisce anzitutto il codice civile, che all’art. 818 disciplina il regime delle pertinenze, stabilendo innanzitutto che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze se non è diversamente disposto.
Ciò significa che, normalmente, quando si vende il bene principale, ad esempio la casa, si vende anche la pertinenza; la regola, tuttavia, può essere derogata semplicemente con l’accordo delle parti.
Il secondo comma dell’art. 818 cc, infatti, dispone che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici; se, pertanto, il proprietario di una casa intende vendere, con atto separato ed in un momento diverso, la cantina o altra pertinenza, può farlo, specificandolo nell’atto di compravendita.
In questi casi cessa il vincolo di destinazione e la pertinenza diviene bene a sé stante, purchè non vi siano atti di terzi soggetti, che vantino diritti sulla cosa principale, trascritti anteriormente alla separazione della pertinenza.
AREE DESTINATE A PARCHEGGIO
Per quanto concerne le aree destinate a parcheggio, va detto che sulla materia si sono succedute diverse leggi speciali, che ne hanno modificato volta per volta la disciplina.
Un quadro generale è stato tracciato dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n.21003/2008, ha suddiviso il regime di circolazione degli spazi destinati a parcheggi privati in quattro tipologie:
a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942);
b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della L. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente;
c) i parcheggi non, rientranti nelle due specie sopra illustrate, perchè realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera;
d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, nono comma, della L. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.